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プチリッチを目指す、外資系大家の不動産投資

悪戦苦闘しながら新米アパート大家として不動産投資を楽しむ外資系半導体メーカー技術者の毎日を綴っています。夢は早期リタイアかな?

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プロフィール

ウッチー

Author:ウッチー
東京都在住

外資系半導体関連会社でエンジニアをしながら、不動産投資を楽しんでおります。
これまで都内とその周辺で区分所有物件に投資していましたが、このたび、初めてアパート一棟買いをしたのを機に、ブログを開設しました。

アパート大家はまだ始めたばかりで、日々試行錯誤の経営です。

石原博光氏の著書「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」を読んで、区分からアパートへ転向することに。アパート経営に必要な知識は、ほぼこの本から学びました。

入居率とその要因の検証2

幸運にも、初めてのお客さんを募集開始早々に決めていただきましたが、
その後、1週間がたち2週間がたち、なかなか次の入居者様が決まりません。
せっかちな性格なので、仲介を依頼している不動産屋さんにも、週一回の状況確認は欠かしませんでした。
不動産屋さんからのフィードバックを受けて、自分なりに対策を考える毎日でした。

ふと思いついたのは、自動販売機の設置でした。
60坪近くある敷地で、建物が占めているのは15坪弱。
しかも、駐車スペースは一台分しか取れません。
レイアウトを考えたのですが、1台分が精いっぱい…
利用可能なスペースを少しでも有効に使えればと思い、思いつきました。

モンパレスビフォー

こんな感じで、俗にいう旗竿地で、残念ながら効率良く敷地を利用できないのです。

早速、何者かの代理店に連絡を取ったのですが、設置は見送りとのこと。
おそらく、私の物件を含め周りの物件の入居率が芳しくないこと、
大通りからは奥まったと土地なので、通行人が少ないことが理由なのかと思います。

次の一手は、初期費用の見直し。
賃料と共益費、昨日の投稿にも書きましたが、募集開始当初は賃料2.2万円・共益費0.1万円でした。
広告の見かけのインパクトで勝負できないかと思い、
賃料を1万円台の1.9万、代わりに共益費を0.4万円に変更しました。
お気づきだと思いますが、割合を変えただけで収益は変わりません。
この作戦が功を奏し、Suumoからのアクセスは倍増したそうです。
賃料の割合を減らすことで、ゼロにした仲介手数料の大家さん負担も減り、
この作戦は一石二鳥で大成功です。
見かけって、本当にインパクトが大事なんだと、勉強になりました!

ちなみに本物件は、スリーゼロの敷金・礼金・仲介手数料なしで始めたので、
まずは、すぐにでも満室にすることを焦点にした物件です。
区分所有の経験は有りますが、初めてのアパート経営。
繁忙期のうちに決めたかったので、スタートから全力で行くことにしました

今となっては作戦を小出しにしなかったのが、早期満室の達成につながったような気がします。
しんどかったですが、思いついたことは、すべて試したつもりですので。

その後料金設定を見直して間もなく3月中旬に、お陰さまで3件目のお客様に決めていただくことができました
残るは1部屋、この調子で頑張りますよ~
案の定、1階の一番奥の日当たりの良くない部屋が残ってしまい、
苦戦を強いられるのは必至ですが・・・

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COMMENT▼

No title

はじめまして。熊本サラリーマン大家と申します。
同じサラリーマン大家です。

満室にするまでの行動の数々が今後の財産だと思います。

頑張ってください。

No title

熊本サラリーマン大家様、おはようございます。

コメント、また励ましのお言葉、
どうもありがとうございます。

成功者の方々のご経験も参考にさせていただきながら、
試行錯誤の連続です。

今後のアパート経営に、いつかフィードバックできるよう、
自身の悪戦苦闘をブログにメモってまとめています。

納得!!

おはようございます。

週一回の状況確認や共益費と家賃の割合の見直し、
自販機での収益アップへのチャレンジなど・・・、
考えられることを小出しにしないでやっていく、
ほんと、その意気込みが大切ですよね。

私も、始めた当初の、武者震いするような意気込み、
よみがえってきました(^_^)/。

自分のことですが、少し周りが見えるようになり余裕が出てくると、
その意気込みが少しトーンダウンしてきたような気がします。

また、気持ちを新たに、周りなど見えない頃の意気込みでやっていかなければ!!と教えられました(^_^)/。

お互いがんばりましょう(^_^)/

承諾を得る前に勝手に、貴ブログ、私のブログにリンク貼らせてもらいました。すみませんm(_ _)m
もし、ご迷惑でなければ、相互リンクしていただけると嬉しいです(^_^)

Re: 納得!!

窓野さま、おはようございます。

コメント、どうもありがとうございます。
右も左も分からない状態で、それこそなりふりかまわず、
思いついたアイデアを実行して見ました。

経験を重ねるにつれて、窓野さんのように効率的な経営ができるようになればと思っています。

リンクを貼っていただいたとのことで、どうもありがとうございます。
早速私も窓野さんのサイトへのリンクを貼らせていただきましたi-179

よろしくお願いします。

どもども(^_^)

ウッチーさま

早速のリンク、ありがとうございますm(_ _)m

お互い、同じような地域でアパート経営をしていますね(^_^)

まだまだ、あの辺りだと、広告料すら一般的ではないようです。
その逆に、更新料まであったりして(^_^)
地域経済の地盤沈下は確かですが、
事業として取り組んでいる大家さんも比較的少ないようですので、
競争相手が少ないというメリットもあります。

お互い、切磋琢磨しながら、がんばってまいりましょう(^_^)/

今後ともよろしくお願いいたします。

追伸 僕もお酒、といってもビール一辺倒ですが大好きです(^_^)
いつか、機会がありましたら、情報交換でもしながら、ご一緒したいものですね(^_^)。

Re: どもども(^_^)

窓野さん、こんばんは、

私は首都圏の利便性よりも、手間を取って地方の利回りを取ることにしました。
都内やその近郊では、物件も少ないので、必然かもしれませんが、
私は労力はあまり惜しまず、スピードと行動力が自慢なもので(笑)

私の物件近くでは、賃料に対する管理委託費は高めという印象です。
更新料も不動産屋さんへの手数料として、100%献上することになります。
東京近郊だと折半のケースが多いと思います。

その場その場のやり方があり、これも勉強になりました。

そうですね、私はビール以外にも焼酎・日本酒も好きです。
情報交換させていただく機会をいただけるようでしたら、ぜひお願いします。

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