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プチリッチを目指す、外資系大家の不動産投資

悪戦苦闘しながら新米アパート大家として不動産投資を楽しむ外資系半導体メーカー技術者の毎日を綴っています。夢は早期リタイアかな?

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プロフィール

ウッチー

Author:ウッチー
東京都在住

外資系半導体関連会社でエンジニアをしながら、不動産投資を楽しんでおります。
これまで都内とその周辺で区分所有物件に投資していましたが、このたび、初めてアパート一棟買いをしたのを機に、ブログを開設しました。

アパート大家はまだ始めたばかりで、日々試行錯誤の経営です。

石原博光氏の著書「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」を読んで、区分からアパートへ転向することに。アパート経営に必要な知識は、ほぼこの本から学びました。

桐生アパートの出口はどうか?

不動産投資をする際には出口戦略も大切になってきます。
仮に、家賃収入といったインカムゲインを得られなくても、
土地や建物の取得価格が評価額より著しく低かったり、
新駅や新線の整備といった要因で、物件の価値が取得当時より高まる可能性もあります。
その場合は、仮に家賃収入といったインカムゲインを得られなくても、
キャピタルゲインで利益を確定することができます。
バブルの時代では、そういった取引が横行して、
いざバブルがはじけて、大変な目にあっている人が沢山いました。

「そんなこと知ってるぜー!」っていう人もおおいでしょうが、
新駅の新設といった外的要因による場合は、
どの程度価値が上がるか、本当に価値が上がるのか、正確なことは分かりませ。
私にはそんなことを見積もることも、先見の明もありませんので、
物件を極力低い価格で購入することに主眼を置くようにしています。

離婚して、2002年に練馬区に購入した戸建てを、6年前2006年に売却しました。
いきなりカミングアウトしてしまいましたが、
幸運にも、この物件5980万円で売りに出したところ、大盛況(゜.゜)
なるべく早く売りたかったのはあったのですが、6000万円を切る値段で様子を見てみましょう・・・
とのことで出したら、予想外の展開です。
ちなみに買値は6200万円です。

広告を出した翌日に内覧の予約が3組
結局、最初に内覧にいらした若夫婦にご購入いただきました。
結果的には、買値程度でも十分売れたなぁ・・・という感触でした。
でも、ここはポジティブシンキングで、200万円で4年(元嫁と2で割ると100万円で4年)
住めたのは良かったんだ!と考えてます。

物件の高値を維持できた理由ですが、それはズバリ副都心線の開業です。
小竹向原徒歩10分少々の立地で、地価が上がっていました。
また、時代の流れ、つまり当時はミニバブルで、
戦後最長の景気拡大期の最中でしたので。幸運でした。

話は元に戻りますが、新線の開業は、場合によってはかなりのインパクトがありますが、
その恩恵の大きさを予め見積もることは、少なくとも私にはできないと思い、
物件の購入価格で勝負することにしてます。

この桐生の物件は敷地面積約180㎡です。
路線価を調べてみると3.1万円/㎡。
3.1に180を掛けてみると・・・558万円!
当初の売り出し価格は580万円なので、ほぼ土地の値段と一緒です。
この事実が、私が気の物件の購入に動き出す原動力でした

桐生アパートの利回りに書きましたが、修繕も含めて物件の購入費用は639万円です。
そのうち、558万円87%が土地の価格です。
また、利回りは15%程度見込めそうです。
この数字は「お宝不動産」に匹敵するんじゃないか!と
物件を見つけた時は興奮したものですねぇ。

実は、沢孝史氏の著書「「お宝不動産」で金持ちになる!-サラリーマンでもできる不動産投資入門




を参考に、私なりにお宝不動産の定義をしています。
土地の価格が物件価格の75%以上・ネット利回りが15%以上という条件です。
桐生のアパートはこの条件を満たしてくれる可能性が高かったんですね。

土地の値段はそう大きく上下する可能性が少ないので、
売却時も同等の評価が期待できる。
ネットで15%の利回りが確保できれば、7年もすれば購入価格をペイでき、
結果、出口は黒字で迎えられる可能性が極めて高いというのが、その理由です。

区分を含めてまだ出口を経験した物件は有りませんが、
出口で確実に勝つためには、購入価格はやはり大きなウェイトを占めるもので、
日頃から安価で良い物件を見分けられる目を養うことは重要ですねー。

私は自己資金が不足しているので、次の物件を物色することはしばらくなさそうですが、
情報には日々目を通していこうと思ってます。


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