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プチリッチを目指す、外資系大家の不動産投資

悪戦苦闘しながら新米アパート大家として不動産投資を楽しむ外資系半導体メーカー技術者の毎日を綴っています。夢は早期リタイアかな?

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プロフィール

ウッチー

Author:ウッチー
東京都在住

外資系半導体関連会社でエンジニアをしながら、不動産投資を楽しんでおります。
これまで都内とその周辺で区分所有物件に投資していましたが、このたび、初めてアパート一棟買いをしたのを機に、ブログを開設しました。

アパート大家はまだ始めたばかりで、日々試行錯誤の経営です。

石原博光氏の著書「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」を読んで、区分からアパートへ転向することに。アパート経営に必要な知識は、ほぼこの本から学びました。

桐生アパートの利回り

3月から家賃をいただき始めた、この桐生のアパート、
その後満室になり、5月から入金が確認できるようになりました
つまり、仲介業者さんに立て替えてもらっていた、

1.無料キャンペーンをした入居者側の仲介手数料
2.貸す側の仲介手数料
3.その他修繕費用等

の家賃での相殺が終わりました
給与以外に毎月の入金が発生するのは、やはり嬉しいものです。
桐生のアパートに関しては、8.2万円のキャッシュフローが生まれます。

ここで、利回りを計算して見ます。

1.物件価格525万円
2.諸経費(登記・仲介手数料・取得税)40万円
3.外装塗装59万円
4.給湯器など設備の交換43万円
5.内装原状回復費用7.5万円

5に関しては、入居付ごとに発生するので、
除外して考えることにします。
また、2-4に関しては、必要経費として控除を受けられるので、
ここでは、便宜上20%引いた値で計算します。

すると、概算の物件購入費用は、639万円になります。

一方収入の方ですが、
家賃・駐車場代から管理費、清掃費を差し引いて、
満室時月に8.2万円。
年間98.4万円、空室分を考慮して、
0.8と0.9の係数を掛けた値を、それぞれ計算してみると、
78.72万円・88.56万円になります。

すると、利回りはそれぞれ12.3%・15.4%
空室率10%以内だったら、想定(15%)を上回る利回りを得られる計算です。
給湯器などのトラブルがあって、ヒヤヒヤしましたが(汗)
最初に購入したアパートとしては、まずまずの利益を生んでくれそうです。

次は、このアパートの出口戦略に付いても少々考察して見ようと思います。


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COMMENT▼

No Subject

以前、訪問して頂きました大家のTakeさんです。
給湯器のトラブルですが、お使いのガスが都市ガスではなく
プロパンでしたら、ガス会社に交渉してみた方がいいですよ。
そちらのガスを使う代わりに給湯器の面倒をみてもらえると思います。もし、交渉に応じない場合は、他所のプロパン会社にガスを切り替える交渉した方がいいです。

Re: No Subject

Takeさん、こんばんは。
コメント、どうもありがとうございます。

やはり、プロパンガスだとメリットがあるんですねぇ~
あいにく、私の物件は都市ガスなので、プロパンにするには都市ガスからの切換えが必要なんですよね。
先輩大家さん、熊本サラリーマン大家さんのアドバイスでは、
都市ガスからの切換えも可能とのことでした。

今回の給湯器の故障に関しては、緊急に対応する必要がありましたので、
次は、物件を購入した時点でチェックした方がよさそうですね。
プロパンガス会社も他と競わせる形で、新たなサービスを引き出せるかもしれないとのことで、
参考にさせていただきます。
ありがとうございます。

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