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プチリッチを目指す、外資系大家の不動産投資

悪戦苦闘しながら新米アパート大家として不動産投資を楽しむ外資系半導体メーカー技術者の毎日を綴っています。夢は早期リタイアかな?

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プロフィール

ウッチー

Author:ウッチー
東京都在住

外資系半導体関連会社でエンジニアをしながら、不動産投資を楽しんでおります。
これまで都内とその周辺で区分所有物件に投資していましたが、このたび、初めてアパート一棟買いをしたのを機に、ブログを開設しました。

アパート大家はまだ始めたばかりで、日々試行錯誤の経営です。

石原博光氏の著書「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」を読んで、区分からアパートへ転向することに。アパート経営に必要な知識は、ほぼこの本から学びました。

入居率とその要因の検証4

最初の目標だった満室経営を達成したので、
現時点での反省会をしてみたいと思います。

反省すべき点
1.競争力を考えると、群馬という立地ではで戸数分駐車場がある物件を選ぶべき。
2.1Kではターゲットが単身者に限られてしまうので、単身者・既婚者ともにターゲットにできる、2DKが最適か。
3.桐生市周辺ではバストイレ別の物件が圧倒的支持を受けるとのこと。
  地方ではやはりバストイレ別の物件の方が、競争力がある。
4.3万円を切る家賃設定の物件は、修繕費用の占める割合が高くなり、投資効率が落ちる。
5.全オーナー所有時に長期間空室だった部屋のチェックを念入りにするべきだった。
  長期間使用しないことにより、インターホン・換気扇・給湯器に不具合をきたしている場合があるため。
  本物件の場合、インターホン2室、浴室換気扇2室、給湯器に至っては3室で交換という、散々な目にあってしまいました。
  高い勉強をしましたが、物件の購入費用を抑えられているので、助かりました。

次に、良かった点を何点か。
1.私の武器でもある行動力と決断力でしょうか。
  物件の内覧の際、直感的にこれは!と思い、一番に内覧をさせていたできました。
  希望の値段を伝え、現地で買い付けも入れてしまいました。
  この値段なら、収益があがるという計算をしていったので、迷うことはありませんでした。
2.思いついたことをすべて実行に移してきたことも、そのうちのいくつかは功を奏しているのかと。
  入居率とその要因の検証2でお話しした、自動販売機の設置は話がうまく進みませんでしたが、
  その他、家賃設定の変更や不動産屋さんへのインセンティブなど、
  入居者を早く決めるには、良い方法だっと思います。
3.クレームへの対応
  お客様からいただいた不具合にはすぐ対応するようにしてきました。
  入居付には関係はないですが、今後長期間入居していただくためには必要かと思います。
  1人のお客様からメールをいただき、ご満足頂いているようでとても嬉しかったです。
 
以上、思いつく反省点・良かった点を挙げてみました。
今後の経営にこれらをフィードバックしていけるように、頑張らないと。


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COMMENT▼

No title

私も給湯器の故障2回で、プロパン業者変更により全室新品の給湯器となりました。メンテナンスふりーなので、プロパン関連の修繕費の心配がいらなくなり、一気に楽になりますよ。

検証力がすごいですね(^_^)/

おはようございます(^_^)

反省すべき点と良かった点、
これだけ真っ向から分析し検証されていれば、バッチリですね(^_^)v

着実にスキルアップされて、どんどん大きくなっていかれることでしょう。

私もウッチーさんと同じで、毎回、(誰にも見せない)自分向けの報告書をまとめながら、進んできました(^_^)。
私の場合は、それが必ず後になって活かされる時がやってきました。

ウッチーさんのブログ読ませていただいていると、
ヤル気が湧いてきます(^_^)

No title

熊本サラリーマン大家さん、おはようございます。

アドバイス、どうもありがとうございます。
私の物件は都市ガスなので、プロパンへの変更はできるのでしょうか?
プロパンへ変更するとメリットが多いと、石原博光氏の著書で読みました。
ご存知でしたら、ご教示いただければと思います。

Re: 検証力がすごいですね(^_^)/

窓野さん、こんにちは。

コメントありがとうございます。
自分向けの報告書が将来生かされるという、窓野さんの経験を聞いて、
とても安心しました。
私は単なる備忘録程度で、報告書なる大それたのもではありませんが(笑)

No Subject

コメントありがとうございます。
私は2棟目の24世帯の1kを都市ガス⇒プロパンに切り替えましたよ。給湯器とレンジの部品交換で対応可能です。技術的にはできますが、プロパンでも競争力の落ちないエリアなら切り替えた方がメリットありますよ。
窓野さんとエリアが近いなら、アドバイスいただいた方がいいと思いますよ。

Re: No Subject

熊本サラリーマン大家さん、こんばんは、

プロパンからの切り換えも可能とのことで、参考にさせていただきます。
今回は、お客様の入居当日にガスを開栓したら、お湯が出なかったという忌々しき事態でした。
急を要していたので、給湯器の交換という手段をとりましたが、
次に物件を購入した際には、要注意ポイントとして給湯器のチェックをするようにします。
プロパンガスへの切換えも検討してみようと思います。

窓野さんも東京近郊在住のようですので、ご意見を伺ってみようと思います。

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