プチリッチを目指す、外資系大家の不動産投資

悪戦苦闘しながら新米アパート大家として不動産投資を楽しむ外資系半導体メーカー技術者の毎日を綴っています。夢は早期リタイアかな?

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プロフィール

Author:ウッチー
東京都在住

外資系半導体関連会社でエンジニアをしながら、不動産投資を楽しんでおります。
これまで都内とその周辺で区分所有物件に投資していましたが、このたび、初めてアパート一棟買いをしたのを機に、ブログを開設しました。

アパート大家はまだ始めたばかりで、日々試行錯誤の経営です。

石原博光氏の著書「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」を読んで、区分からアパートへ転向することに。アパート経営に必要な知識は、ほぼこの本から学びました。

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ファイナンシャルプランナー無料相談会

ファイナンシャルプランナーの無料相談会に行ってきました。
50分という限られた時間だったので、突っ込んだ内容の相談まではできませんでしたが、
お金に対する考え方や、お金の使途のプランの立て方、
参考になりました。

IMG_0920_20120630140906.jpg

日本FP協会が主催する相談会で、
ファイナンシャルプランナーへの相談未経験者を対象に、
相談を体験してもらおうといった趣旨のようです。

以下のサイトで予約を受け付けています。
ご興味のある方は是非。

http://www.jafp.or.jp/consult/kurashi_fp/index.shtml

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時間に限りがあったので、夫婦2人の属性を伝えた後、
以下の2点に絞って質問してみました。

 1.住宅ローンの繰上げ返済(時期・金額)
 2.変動金利 or 固定金利


まず、1に付いてですが、

ローン残高に応じて控除が受けられる、住宅ローン減税適用期間の10年間は、
繰上げ返済をしないで、貯金に励む。
その後、貯金した額を繰り上げ返済に回そうと考えてました。

FPの意見としては、

それよりは、毎月「家賃」として割り切って、
一定額を所定の期間かけて返済するのはいかがでしょう?
将来万が一、収入の変動が起こった場合にも、対応しやすいですよ!

とのことでした。

なるほど~ そういう考え方もあるか。
確かに、将来の不確定要素を考えると、それもそうかも?

次に2に付いてです。

今は歴史的な低金利の時代です。
1%に満たない金利に魅せられ、変動金利がいいなぁ・・・
なんて、思っていましたが。。。

FPさんは、

固定金利をお勧めしたいです。
前述したとおり、一定額を「家賃」として割り切ってしまうことをお勧めします。

こういう時代ですので、不確定要素を減らして、「家賃」のFixを担保する!
余分に払う利息は、その為の安心料とのこと。

なるほどねぇ~

将来のリスクヘッジをするというのが、FPさんの考え方のようで、
確かに、私にはこういった考え方が不足していたように思います。
とても参考になりました。

住宅ローンに関しては再検討の余地がたくさんありそうです

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3号区分管理のその後・・・

本厚木の3号区分の管理組合を立ち上げていただいた、
とても親切なMさんから封書が届きました。

内容の察しは付いてます。
いったいなんだと思います?

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前管理組合が機能していなかった為、本マンションの大部分のオーナーが
管理費・修繕積立金を納めることができてなかったことは、
マンションの管理再開にて書いたとおりです。

未納の管理費・修繕積立金の納付方法に付いてのヒアリングがあり、
幾つかの選択肢を提示され、私は・・・

 ① 全額一括にて納付

を選択しました。

ちなみに他の選択肢は、

 ② 数回に分けて、分割払い

 ③ 数十回に分けて、分割払い


がありましたが、私の性分としては、
いつまでも借りを作ったままなのは嫌でした、①を選択。

で、未納期間は↓のような感じです。

写真


細長くて、バイトの給与明細みたい(笑)


これでやっと借りが無くなったような気分で、
何だかスッキリ♪
(厳密にはまだ振り込んでないので払ってないんだった・・・)

高輪の4号区分も管理者が怪しげな人物・・・
マンション共用部の管理や、将来の修繕も心配なところ。

そこそこの利回りが取れる物件なので、収益力はありますが、
築21年のマンション、修繕のことを考えないわけにはいきません。

そこで、取りうる選択肢としては、

 ① 管理組合を立ち上げる → 自分が主導しないとならないので、それなりの労力が掛かる

 ② ローンが完済する3-4年後を目処に売却 → 現状自分的にはこの案に傾倒

 ③ 万が一妻がマンション管理士を取れたら、妻に管理を任せる → 大穴



てな具合です。

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蛇口からの水漏れ

本業でのミーティング中、久しぶりに桐生の1号アパートの管理会社から入電です
何事かと思い出てみると・・・

管理会社の若手社員のAさん、相変わらず能天気で憎めない口調で、
まずは、通り一辺倒の挨拶から

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で、本題ですが、201号室のBさんから連絡があり、
キッチンの蛇口から水漏れが!
とのことを連絡を受けました。

とのことです。

だけど、201号室は2か月前にご入居いただいた際、
パッキンを交換して、その際に蛇口の点検もしていただいたので、
パッキンのヘタリはない筈!
また、業者に点検もしてもらったので、異常があるとも考えづらい状況。。。(汗)

かと言って、管理業者専属の業者さんに、現場に確認に行ってもらうと、
蛇口に異常がなかったとしても、4-5千円の出張料金を取られてしまいます。
さて、ここで大家は考えます

2か月前の業者の点検で異常がなかったのに、今回点検をお願いするだけで4-5千円は高い!
業者も、前回の点検で異常がなかったことは把握しているので、
蛇口ごと交換することを提案しているようです。
Bさん曰はく、急を要するほどの状況でもないとのことで、

ならば、と思い、時間稼ぎで蛇口交換の見積もりを依頼している状況です。

そこで、先輩大家さんに伺いたいのですが、
パッキンのヘタリ以外で蛇口から水漏れの経験がありましたら、
原因とその際にとった対応をご教示いただけませんか?


アパートが遠隔地にあると、こういう時に困ります(・・?

何卒、よろしくお願いしますm(__)m

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異形地の住宅

ご近所でにわかに永田町が騒がしいようです

今日の消費増税法案の採決で、民主党から57人の造反者がでたとのこと。
政策より政局、国民の生活より政治家の出世
日本の政治家はホントに情けない・・・

帰宅して、「HaruBrandがつくる生活を遊びに変える家」という本を眺めてました。
この椅子、素敵だなぁ!とか、

いつかはこんなテラスのある家に住みたいなぁ・・・
ここで、ビールを飲めたら幸せ♡

IMG_0917.jpg

これは非現実的かなぁ・・・、でも映画に出てきそう!
そんなことを思いながら、楽しんでみました



ご存じない方のために、てか、私も知りませんでしたが、
簡単にハルブランドの説明です↓

ハルブランドは、オーナーの状況、立地条件、
欲しい部屋の空間、見せたい外観、そして予算を踏まえた
「提案力」で定評のあるデザイン&設計・施工会社

とのことです。

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インテリア以外にも、ちょっと面白いことが書いてありました。

「異形地を活かす」と題して、いくつかの成功事例が載ってました。

まずは、間口が4mで奥行きが50000mm、要は50メートルもある、
うなぎもビックリの土地の施行例です。

IMG_0914_20120626215457.jpg

ネタとしては面白いですが、自分で家を建てるか?
それは、無いですねぇ・・・

次は、接道面と敷地の奥で2.8メートルの段差がある、
2面構造の土地の例です。

IMG_0915.jpg

これはありかなぁ・・・
手前と奥にもう一面も受けて、3段構造にしています。
2.8mを均等に分けると、1段あたりの段差が93センチ、
その間は、ステップで渡しているとのことです。

視覚的にもメリハリがあって、オーナーもお気に入りとのこと。

最後は、南側が人が行き来する公共施設に面していて、
さらに、敷地が公共施設から丸見えの土地。

IMG_0916.jpg

人が行き来する通路と建物の間に庭を設け、
更にリビングと庭の間に中庭を設けて、居住空間が見えないように工夫するというもの。

リビングを吹き抜けにして、採光を確保しているが、
これは、余程土地が広くないと、実現性に乏しいかなぁ・・・

いずれにしても、これらの土地に自分の気に入るような家を建てられれば、
大成功ですね

なんて事を、勝手に色々と考えたりして。

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別荘でも建てるしか?

週末は、妹に誘われて那須どうぶつ王国に行く予定です。

那須どうぶつ王国には、カピバラ・レッサーパンダ等、
私がまだお目見えしたことのない動物がいるとのことで、
姪っ子よりも、私の方が楽しみにしているかも♪

那須にはゴルフでもたまに訪れる場所ですが、
なんといっても印象深いのは、6年ほど前に
かの有名な安愚楽牧場主催のBBQに訪れたことです。

債権の0.5%も戻るかどうか・・・
まぁ、安愚楽の話はまた改めてということで、

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那須には、昔々(30年ほど前でしょうか)両親が購入した土地があるのですが、
購入依頼、上物も建てず、野ざらし状態です。

この機会に、この度この土地がどうなっているのか、偵察に行って来ようと思います
6年前に二十数年ぶりに行ったときには、草ボーボー(゜゜)
6年ぶりだから、今回はモジャモジャ程度で勘弁してもらいたいですねぇ(^_^メ)

この土地、固定資産税はかからないとのことで、
とりあえず放置してますが、どうにか活用できないか?
と、私の持ち物ではないんですが、ズ~ッと考えております。

収益物件を立てても、立地的には採算が取れそうにないので、
やはり、将来リタイヤした後はここで別荘暮らし?

そう言えば、妹がログハウスを建てるんだ!と
以前言ってたっけなぁ
どうするのか、週末聞いてみよう♪

今日も、応援よろしくお願いします↓

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昨日の反省

昨日の「経費を見える化」の記事内に掲載したグラフについて、
小さくて見えないとのご指摘をいただきましたので、
図を見やすくして更新しました。

「経費を見える化」を読んでいただいた方々で、

図の内容を見たかったのにぃ・・・

と思われた方、申し訳ありませんでした。

お手数ですが、再度

経費を見える化

を訪れていただけると、幸いです。

皆様から頂くコメントを、ブログの内容向上につなげられるよう、
これからも頑張ります

これからも、応援のほど、よろしくお願いします↓

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経費を見える化

今週末は、一人寂しく?留守番なので、
この機会に、この間の家計の見直しに続き、
不動産賃貸業の半年分の収支をまとめてみました

それでは、まず応援をよろしくお願いします↓

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昨年11月に退去した、高輪の4号区分の入居が1月に決まり、
1月の家賃収入は少なめですが、年初の滑り出しは上々。

2月に桐生の1号アパートを購入するにあたり、
そこから経費がうなぎ上りに(-_-)
アッという間に、赤字に転落↓

図1
月別の収支の合計を纏めてみました

まぁ、外壁塗装や原状回復など、修繕費である程度かかることは想定内でしたが、
予期せぬ、給湯器のトリプルクラッシュ等で、
3月・4月は修繕費がかさみ、大幅赤字

1号アパートも満室になり、1号アパートにかかる経費も、
5月からようやく落ち着いてきましたw

図4
これは、月別の項目ごとの支出の割合

設備の故障等のトラブルがなければ、税金の支払いを除き、
管理委託費の43605円と利息のみということになります。
これからどこまで巻き返せるか・・・

単純計算(本当はそこそこ綿密に見積もっていますが)では、
黒字に転換することになりますが、お楽しみに~

図3


最後に、掛かっている経費を見える化するため、
支出項目ごとの円グラフにしてみました。

このように、修繕費が支出の半分以上を占めていますが、
当面は、大がかりな修繕の予定がないので、
来年以降の経費は7割程抑えられそうです。

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経営者とは?

ということで、まずは、応援お願いします↓

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実は私、ゴルフスクールでレッスンを受けているのですが、
担当の先生はギックリ腰のような症状で、休養中でした。

先日、その先生から、

「生徒さんに発表したいことが・・・ 6:30に華の舞に集合してください!」

おいおい、スクールじゃなくて居酒屋か?

発表ってなんだろう?
酒の席だから、私も含めて皆さん、スキャンダラスなことを想像しておりました。

取り敢えずの乾杯も終え、2杯目にさしかかろうかという頃、
アシスタントの女性に促されて、

「実は、○○ゴルフを売却することになり。。。」

何とも歯切れが悪い。。。

7月から新オーナーになるのに、発表がいま?
みんな、唖然としています

この人、以前から信念にかけたところがあり、
目の前にニンジンをぶら下げられると、すぐに飛びついてしまいます。
本当に生徒の上達を考えてくれているのか?
疑問に思うこともたびたびです。

経営手腕に問題があるのでしょうか?
インストラクターの離職率も高く、定着した先生がいません。
先生の頭数と箱(スクール)を用意して、自分は週に1度のレッスンのみ。
これでは、人は育たないですし、目の届かないところで何をされるか

現に、他の場所にスクールをオープンしたときに、
スタッフの裏切り似合い、持ち逃げされたということもありました。

お気の毒ではありますが、この手の事件は、
自分が一生懸命経営に関わっていたら、防げた問題でもあります。

結局、この方、楽して稼ぐ、
要は本当の不労所得を目指しているんでしょうね。
バブル時代の土地転がしならぬ、会社転がしで。
サクッと、キャピタルゲインを得る目論見です。

アパート経営に対しても、

「いいわねぇ、アパートがあれば、あとは左団扇で老後を過ごせるわねぇ~」

なんてことをおっしゃる方がよくおります。

お金を生み続けるアパートであり続けるために、
我々、不動産賃貸を営んでいる人間がどれだけの労力をかけているのか

全く理解しないで、こういう方々は、アパートが生み出す利益だけを羨んでいるわけです。

アパートに限らず、会社の経営者だって働かなければ、
会社は収益を生むような健全な会社にはなりえません。

年中、家で横になってテレビを見ているけど、会社が稼ぎ出してくれるなんて、
そんなオイシイ仕組みに、この世の中なってないんですね。
残念ながら。

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1号区分プロフィール(続き)

1号区分プロフィールの続きをご紹介します。

ということで、まずは、応援お願いします↓

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ユニットバスの継ぎ目をコーキングで補修し、
クリーニング、シャワーカーテン・マットレスの設置も終わり、
これで入居者迎え入れの準備も整い、あとは入居者が見つかるのを待つのみ。

家賃3.5万円2008年6月に募集を開始。
1ヶ月が経ち、2ヶ月が経ち… 入居者がなかなか決まりません

仲介業者さんにフリーレントや家賃の見直しを提案しても、
この業者さん、あまり乗り気じゃないんですよねぇ~ 何でだろう??

「家賃を下げると、それに見合った入居者なので、
入居後に色々トラブルを起こされても困りますから…」


というのが彼らの言い分。

多少のトラブルを解決するのがアンタらの仕事だろー!

とでも、言ってやろうと思いましたが、
ここでは、母もお世話になっているので、グビッと飲み込みました

さすがに、何か対策は無いものか?
周辺の相場を調べて見ると、競合物件は3万円台前半3.2万円程度でした。
それを理由に賃料設定の見直しを再度提案したところ、
仲介業者も納得したのか(当然です、だって周りはもっと安く貸してるんだもん!)、
賃料3万円・管理費2千円という設定に変更して募集することに

しかし、悪いことは続くもので、
家賃を見直してすぐに、リーマンショックがーー

出張も重なって1ヶ月は帰国できません。
もうイイや!
半分、いや、もう殆ど投げやりでした。

帰国後、世の中が不景気との事で、再度家賃を2.9万円(賃料2.8・管理費0.1)まで下げて募集を開始。
巷は不景気のドン底、それでも入居者が決まりません

年が明けて2009年。
2008年分確定申告は、収入ゼロでの申告でした(笑)

1ヶ月・2ヶ月・・・9ヶ月が経ち、自分がマンションを貸していることも半ば忘れかけてた頃、
「入居者が決まりました!○○大学の学生さんです!」

仲介業者からの連絡でした。

苦節1年4ヶ月、ホントに長かった!
まもなく家賃が振り込まれました。
人生で始めての不労所得、たかだか2.9万円・利回りネットで7%の落ちこぼれですが、感動です!

勤め先の給与以外の毎月の収入、イイもんですね。
1号区分は物件の見極めが甘かったことが反省点です。

でも、物件を見極めてお宝物件を手に入れられれば、収益を上げることは難しくないかも?
こんなに長く空室が続いたにもかかわらず、何とも楽天的な考え。

アホか! 

と、自分でも思いましたが、
ここでめげないのが私の長所でもあります

1号区分の反省点を生かして、なんとか収益を上げられるようになりました。
今後もう少し買い増ししたいな音符♪
と思ってます。

良かったら、最後にボチッとお願いします。

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さて、カーテンの見積はいくら?

みなさん、昨日は無事帰宅できたんでしょうか?
私は無謀にも、台風の中敢えて飲み会に挑みました。

IMG_0909.jpg
帰りはこんな感じ、まさに暴風が吹き荒れてて、大変。。。

一緒に飲んでた方、山手線が途中で止まり、線路を歩いて田町まで戻り、
結局自宅まで歩いて帰ったとのこと、お疲れ様でした

先日伺った自宅マンションのインテリア相談会でお願いした、
カーテンの見積が届きました。

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間取りは2LDKで広さが65㎡、カーテンいくらだと思いますか?
さぁ~、みんなで考えよう!

カーテン一式95万円!

妻も私も唖然として、二の句が継げません(@_@;)
たかがカーテンですよ!!

軽自動車でも買えちゃいそうな値段じゃないかぁ!

IMG_0910.jpg

それだけではありません、窓に張るフィルムもかなりのもんですww
全ての窓にフィルムを張ると48万2400円(=_=)
合計で約150万かぁ~

ナメてんのかぁ~、コラぁ~!

ここまでくると、なんだか笑えてきます!(^^)!

チョット待てよ、でもここを人に貸すとしたら…
引っ越してきた入居者さんもそれなりの出費を強いられることになります。
が、まぁ、カーテンは私たちが使っていたものを使っていただけばいいのかな。

ホントかどうかは分かりませんが、

「30万円近い家賃を設定した賃貸物件、借手が付いたのは良いんですが、
原状回復だけでも数百万円掛かった!」

なんて話を本で読んだことがあります。
高額な家賃を見込める高級物件、高額で貸すにはそれに見合った内装が必要ですから、
その話、あながち間違いではないんだろうなぁ。

神楽坂で、50㎡の新築区分を賃貸している知り合いがいるので、
次に募集することになった折にでも、その辺聞いてみようと思っています。

脱線しましたが、話は自宅マンションに戻って、
この部屋、リビングの窓がとにかくデカい!
ガラスウォールで一面が窓!

概形は↓のようになっていて、窓の壁に囲まれてます。
だから、カーテンもフィルムもある程度は覚悟してたんですが、
予想以上でした。

IMG_0911.jpg

まぁ、インテリア相談会はあくまで相談会。
そこで色々と専門家に相談して、イメージを固めていけばいいんですね。

イメージが決まったら、あとは色々なお店をまわって、
安くてオシャレなものを探します!

良かったら、最後にボチッとお願いします。

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唯一の警察がらみの事件

私が大家業を始めてから、1度だけ警察が関与した事件があります。

ある日、電話を受けると、

(警察)「○○署ですが、◎◎マンションの××号室の家主さんですか?」

(ウッチー)「はい、そうですが。」

と答えると、

(警察)「実は、、◎◎マンションの××号室にお住まいの方が、
     ある事件に関与している可能性が高いので、ご協力をお願いします!」


と、警察からの協力要請…
うわぁ~、マズいんじゃないの?これ。。。
内心そう思ったものの、協力しないわけには行きません。

(警察)「××号室にお住まいの△△さんにお会いしたことはありますか?」

(ウッチー)「いいえ、残念ながらありません。」

物件を購入したときからお住まいの方なので、直接お会いしたことがありませんでした。

(警察)「では、写真をお見せしても、△△さんだと認識することはできないですねぇ…」

(ウッチー)「電話で話したことしかないので、顔は分かりません。」

(警察)「分かりました。
     まだ、捜査中ですので、警察から電話があったことは、
     ご本人には話さないよう、お願いします。」


うわぁ~、どんな事件なんだろう??
なんか、ドラマのワンシーンみたい!
警察って、本当にドラマみたいに捜査しているんだぁ~♪
私の頭の中で、想像が膨らみます♪

いや、ホントはそれどころではなく、
このまま逮捕されて、家賃を払ってもらえなくなったらどうしよう??
捕まらないまでも、夜逃げでもされて家賃を踏み倒されたらどうしよう?

不安は尽きませんでしたが、ある日入居者さんから連絡をいただき、

勤め先のお店とトラブルがあって…

とのことを話していただくことができました。

翌月の入金が少し遅れますが、絶対に入金します。
もう少し待っていただけませんか?

ご本人から連絡をいただけたということで、とりあえずこの時点で一安心でした。
との入居者さんからの申し出も、信じることにしました。

結局は、大事には至らなかったようで(逮捕されなくて良かったです)、
翌月、ちゃんと入金していただきました。

この方、責任感は強いようで、
入金が遅れるときは、事前にちゃんと連絡をくれます。
大家としては、とても助かります。

多少のトラブルはこれまでありましたが、
なんだかんだ、幸い、私は良い入居者さんたちに恵まれているようです。


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家賃滞納への対応

3か月分の家賃を滞納したままトンズラした業者のことを、
必殺大家人さんがブログで書かれてました。

部屋を提供することで、家賃という対価を得ている大家にとって、
そういう行為は許しがたい!

私にはそこまで大きな被害はありませんが、
チョイチョイ入金が遅れる入居者さんが、
高輪の4号区分(までブログでは触れていませんが…)にいました。

2-3日はショッチュウ、5-10日遅れることもザラだったんですが、
電話を入れると、その日か翌日には入金していただけてたので、
大きな問題はありませんでした。

ある月、半月程入金が遅れていたので、入居者さんに電話を入れたところ、
いつも通り、「分かりました、すみません!すぐに入金します!」
なので、さほど気にしてもいなかったのですが、
1日たっても2日たっても入金が確認できません。

おや?っと思い、再度電話をしてみると、今度はなかなか電話に出てもらえません。
これはおかしいなぁ… と思い、チョット本気になって対策を考えることに。

芦沢晃氏の著書「中古マンション投資の極意」に書かれていた、滞納対策を思い出したんですが、
電報が意外な効果を発揮するようです。
なぜなら、電報なら相手は確実に受取りますよね。
また、受取ったときのインパクトも大きいんでしょうね。

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結局私は電報ではなく普通郵便で、ご本人と保証人でもあるお父様に手紙を送ったのですが、
後にお父様から返信をいただきまいした。



息子の滞納を詫びると共に、私への感謝までが綴られているではないですか!
オレ、なにか良いことしたっけ?

手紙によると、

息子さんの一人暮らしできるのは、
良心的な家賃で貸してもらってるからこそ!
どうもありがとうございます。

と綴られていました。

予想しなかった文面に、思わずウルッと来てしまいました(涙)

「うちの子に限って!」とホントに言うのかは分かりませんが、
身内擁護の手紙かと身構えて読み始めたので、
なおさらその内容に感動させられました。
世の中捨てたもんじゃないなぁ…

それからというもの、何かの折には、私は手紙を書くようにしています。
アナログですが、人間味溢れる通信ツールだと思います。


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支出管理

6月30日のファイナンシャルプランナーとの無料相談会に向けて、
おおまかに我が家支出をまとめてみました。
といっても、我が家では夫婦で財布は別なので、私の分だけです(^^♪

家計収支

支出の割合は、このような感じになっています。
住居費や税金の割合が高くなっていますが、これらは減らすことができませんので、
削るとしたら、他を減らすしかないのかなぁ…

食費や交際費・趣味娯楽費もそれほど多くはないので、
30日にファイナンシャルプランナーにご意見を伺おうと思います。

住宅ローンの返済計画や、
住宅ローンを返済しながらの、アパート経営の資金調達の事など、
色々と聞かせてもらういいチャンスなので、なんだかワクワクします。

最近、出費が多くて全然残らないなぁ…
なんて思ってたんですが、税金の支払いがかさんだことで、
そう感じてたんでしょうねぇ(-_-)

ついでに、アパートとマンション経営の収支もまとめてみましたが、
今の時点では、今年はかなりの赤字
年末までに黒字に転換できるかはきわどいかなぁ??
アパートの修繕に費用が掛かっているので、まぁ、想定していたことではありますが。


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1号区分プロフィール

高橋克也らしき男の身柄拘束!
と書かれていますが、それとは関係ないことを書きます。

4年前の6月、私が初めて購入した埼玉県某市の区分所有です。
この物件を、1号区分と名付けることにします。
先日ご紹介した本厚木の物件は3番目の区分所有なので、
3号区分ということになるのかな。

たまたまその日、実家に帰ったのが1号区分所有との縁、
そして、それが不動産投資への入り口でしたw

ある日実家に帰ると、両親がある区分所有の内覧に行くというので、
面白半分、一緒に見に行くことにしました。

第一印象としては、

「270万円のワンルーム、そんなに安くマンションって買えちゃうのね?」
といった感じでした。

仲介業者さんに話を聞いてみると、

「300万で出したが反応が芳しくなく、
先日10%ダウンして270万でだしたら、とたんに問合せが多く寄せられて・・・」

1.1988年築
2.ワンルームで17㎡、7階の角部屋南向き
3.眺望を遮る建物が無いので、最寄り駅方向を見渡すことができる
4.駅からは徒歩6分と記載されてますが、実際にはそんなには掛からない感じ(5分以内くらいかな)
  400メートルほどの商店街を抜けると、駅前ロータリーです
5.最寄り駅から、都内のターミナルまでは急行で40分少々


以上、物件のスペックです。

270万円、
車を買うような金額で不労所得が得られる!
一方、金持ち父さんの理論によると、
車は負債だが、賃貸用のマンションは資産。

申し上げておりませんでしたが、
あまりにも有名なロバート・キヨサキ氏の著書「金持ち父さん貧乏父さん」に、
私も大きな影響を受けた一人です。

「お金は使うためにある」と思っていた私にとって、
「お金に働いてもらうという」思想は衝撃的でした。

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こうして、不労所得を夢見つつ、
ついに不動産投資の世界に足を踏み入れてしまいました

ユニットバスの継ぎ目が腐食していたので、そこをコーキングで補修。
他に、錆びてスムーズに動かない蝶つがいなどに、
おなじみ、KURE 5-56 を吹き付けて、動きも滑らかに。



この、KURE 5-56、重宝するので、
私は所有する物件に出向くときには、いつも携帯しています。
ポストなど、ちょっとしたメンテナンスをしてくると、
もちも違ってきますので。

こんなペンタイプもあるようなので、
携帯するならこっちのほうが便利かもしれませんね。

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あとは、クリーニングとサービスでマットレスやシャワーカーテンを設置すれば、
募集の準備は万端!
なんて考えていました。

ところがこの1号区分、そんなに甘くはなかった!

続きは、後ほど・・・


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また納税通知が!

億万長者のように順調に財産を築ける人たちがいる一方、
私のもとには、特別区民税・都民税の納税通知書が

所得税や固都税のことは頭の片隅に置いてあるんですが、
特別区民税・都民税のことは、すっかり失念していました・・・

給湯器・車検・車税・固都税、全て払い終わったと思ったのに、
ダメ押しの税金の請求
毎年この時期はホントに支払いが大変です。

納税は国民の義務ですが、
必死に働いて稼いだお金から支払っている税金です
世の中のためになるように、納めた税金を使っていただきたいものです。

出張でよく出かける北欧の国々の物品税は、およそ25%。
だけど、多くの国民は納得して納税しています。
5%からの増税で不平が噴出している日本とは、エライ違いなんですが、
こうした国々では、納めた税金は納税者の為に使われるという原則があるようです。

政治家も私腹を肥やすのではなく、国民のための政治を行ってくれているのではないでしょうか。
少なくとも、日本の政治家よりも、志は高そうです。
そうでなければ、70%とも80%とも言われる投票率の選挙を勝ち抜けませんから。

ちなみに、私が出張で出かけるのは、たいていスウェーデンです。
本場イケアにも何度か行ってみましたが、基本日本のイケアと同じです。
イケアのミートボールを食べたことがある方いらっしゃいますか?
イケアのミートボール、全世界同じ味なのだとか。
いちど、お試しあれ。

投票に行かなければ、政治に文句を言う資格はないと思い、
私も投票には行くようにしています。
先日は区長選挙の投票に行ってきましたが、さて、私が投票した候補者はどうなったのか??
結果を見るのを忘れていました(._.)


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3人の億万長者

今日の日経電子版のサイトに「お金はこうして増えていく 億万長者3人の軌跡」なる記事が掲載されていた。

億万長者って結構身近にいるんですよね。
アラフォーのサラリーマンとか
ちなみに私もアラフォーのサラリーマンですが、
そんなお金は持っていません!

3人のうち2人は株式投資での売却益で資産を形成。
1人の方は、バブルの頃の高金利での積立が、
資産形成に大きく寄与したようです。

そうかぁ~、アパート経営はやっぱり大きな財産は築けない?
いや、私はそうでもないと思います。
株式のように一夜にして億万長者にはなれませんが、
リスクも限定的で、不動産の価値はゼロにはなりません。
これは、多くの書籍にも書かれているとおりです。

また、知識を身につければ、株式よりも高い確率で、
誰にでも収益のチャンスがある投資だと思います。

まぁ、向き不向きもあると思いますが、
私はアパート経営に精を出そうかと。

でも、億万長者になるまでのこうしたサクセスストーリー、
読むと面白いし、投資に対するモチベーションもあがります!
投資の類が違くても、参考になることは多いですね。


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業者のアフターサポート

そう言えば、太陽光パネルの設置検討の際、
アパートの外装塗装をお願いした業者に、屋根に関する質問をしたのだが、
一向に返事が来ない!

どうなっているのだろう?
考えられるのは、

1. 利益に結びつかないことは、対応を後回しにする
2. メールが届いていない

まぁ、十中八九前者かな。

受注するときは必死に営業、
工事が終わって代金を回収したら、ほったらかし。

私の見る目が無かったということで、これも自分の責任。
でも、こういう対応をする業者に、当然ながら次はお願いしません。
こうして、大家としての器が大きくなっていくものなんだ!
と、自分で勝手に納得しておきます。

ところで、昨日の「未来世紀ジパング」
フィジーへの激安留学に多くの日本人が参加していると、放送していました。
フリーバードという現地の学校が主催する留学、
滞在費・食費・学費等、全てコミで1ヶ月10万円程度から。

おれが英会話始めた頃にこんな手頃な留学があったら、参加したかったなぁ・・・
なんだか、英語の勉強に対してモチベーションが上がってきましたよ



最近は、「聞き流すだけで英会話習得」なんてことをうたった、
便利な教材もありますが、効果の程はいかに?


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インテリア相談会

インテリア相談会に行ってきました。
自宅用の相談会ですが、
アパートやマンション経営に活かせるヒントがあれば、
それも頂いて来ようと思いまして

窓に貼るフィルムの話から。
当物件、窓が非常に大きいので、断熱効果とUVカットの為、
メインの窓にフィルムを貼ることを検討してるのが、
値段が約35万円((((;゚Д゚)))))))

住宅エコポイント対象住宅であることに鑑み、

窓はUVカットであろうこと
また、一日の大半は務めに出てて、家には居ない!


こうしたポイントを考えると、
いらないかなぁ~

次にカーテン。
カーテンの種類、色や柄、ドレープとレースの組み合わせなど、
部屋の雰囲気を想像し、考えながら見てると、
とても楽しくなってきます。

さすがインテリアコーディネーターだなぁ~
と、感心したのは、
大体の部屋の雰囲気を把握しただけで、
あとは、自分達の好みを伝えると、
何通りかの組み合わせを提案してくれ、
それが、とてもセンスがイイ!

今回は1回目の相談で、2回3回と回を重ねて行きながら、
絞って行くと言った感じです。

今回選んでもらったものを参考に、
近くショールーム見学に行って見るつもりです。

最後は照明。
リビングは流行りのLEDを検討してましたが、
まだ、種類が少なめ…
ファン付きにしようか、シャンデリアタイプにしようか、
照明を検討するのも、夢が膨らみます。



最近は、こんなお洒落な北欧風デザインの
LEDシーリングライトも出ています。

いま、蛍光灯のLEDへの置き換えの製品はありませんが、
近い将来、現行の蛍光灯をLED照明に
付け替えができるようになるようです。
実験段階まできているとのことです。



蛍光灯がLEDに置き換えられるようになったら、
私のアパートの共用部は、
LEDに付け替えがを検討しようかと
でも、出始めは値段が高いですからね~

想像を膨らませながら、半日ほど楽しむことができました。
ショールームに出かけると、また色々なアイディアを貰えるような気がします。


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妻がマンション管理士に?

妻がマンション管理士の資格に興味を持ち始めたようです。
先日過去問を買ってきました。



リタイヤ後に資格を取得して、コンサルタントを目指す人の増加や、
マンションの管理組合からの引き合いが増えている事がその背景なのかなぁ~?
とにかく、マンション管理士、最近注目の資格のようです。



マンション管理士に関する詳細は、以下のサイトをご参照ください

財団法人マンション管理センター
マンション管理士の資格について

そんな事とはつゆ知らず、
「私はお金に疎いから、ファイナンシャルプランナーは無理だよね~」
というのが、マンション管理士に目を付けた理由のようです。

「ウッチーもマンション持ってるし、資格とったら管理してあげる
と、言ってくれてます。

はたして、そんな日が本当にくるのか?
いやいやきっとくるはずだよね(^_^メ)

マンション管理士について、ちょっと調べてみました。

結構な難易度で、合格率は10%に満たない、概ね8%程度。
一級建築士、土地家屋調査士と並ぶ、難関資格のようです。

マンション管理士は名称独占資格なので、
資格を持たない者が、マンション管理士と名刺等に記載する、
または、紛らわしい肩書きを名乗ると、罰金刑を食らうようです。

類似資格としては、以下のとおり、似たような名前の資格が色々なものがある。
こうした資格とマンション管理士を間違える人もいそうですが、
どうなんでしょう?

区分所有管理士」「賃貸不動産管理士」「賃貸不動産経営管理士」「賃貸住宅管理士

なにはともあれ、妻がはれてマンション管理士になる日を楽しみにしています


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不動産取引アンケート

不動産取引に関するアンケートなるものが届いていました。
正直申し上げると、これまでも度々受け取っていたのですが、
協力したことがありません。
申し訳ないです(._.)

国土交通省が、不動産取引をした人たちを対象に行っているアンケートのようです。
私も国土交通省のサイトで公開されている、マンションや土地の取引価格を参照したことがあります。

このアンケート結果が、国土交通省の土地総合情報システムに活かされているんですね!

自分もお世話になっている以上、今回は協力するかな。
でも、明日はゴルフで早いので、今夜は勘弁してもらうとして、
今夜は早めに寝るようにします(-_-)zzz

今週末は3連休♪
週末は久しぶりに埼玉の実家へ。
1ヶ月遅れの母の日の親孝行です。


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太陽光発電見積結果

ある業者さんから太陽光発電パネル設置費用の見積もりが届きました。
ただし、ドーマを撤去することが前提(撤去費用30万円)ですが。

おすすめは、Qセルズのパネル。
ドイツの太陽光発電設備メーカーとのこと、
お恥ずかしながら、私はこの会社を知りませんでした。

山家公雄氏著のソーラーウォーズによるとシャープがQセルズに首位を奪われたという経緯があるそうだ。

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価格:1,995円(税込、送料別)



製品保証10年、出力保障25年、自然災害補償10年間無償付きで、
設置費用込み127.9万円(3.12kW)

一方の年間売電金額の見積りは163800円。

1.総投資金額157.9万円
2.国と自治体からの補助金258960円
3.売電による年間の売上げが163800円
4.利回り12.4%


上記のデータを基に考えると、約8年で投下資金を回収できることになり、
10年の製品保証、25年の出力保障、
万が一自然災害で設備が破損しても、10年以内なら保証付き!
8年後以降利益を生むことは確実そうです。

ただ、懸念事項として、ドーマの撤去工事が必要なことです。

外装塗装の際に、購入前からこのアパートに7年間住んでくださっている方から、
ちょっとしたクレームを受けました。
シンナーの匂いがどうにかならないか!とのことでしたが、
事情を説明して、我慢していただいたという経緯があります。

それから、そう時間を置かずして、入居者にはメリットのない太陽光パネル設置のために、
屋根の工事をしたら、この入居者様はどう思うか?
もしかしたら、引っ越してしまわないか?
引っ越さないまでも、次の更新の機会に引っ越しを考えるのではないか?

入居者様のことを考えると、このタイミングで太陽光パネルを設置するのは得策ではないな!
という考えに、傾倒しています。

今回学んだことを糧に、次の経営に生かせれば、
それはそれで無駄ではなかったんですよね。

ということで、この度に太陽光パネルの設置は、諦めようと思います。

ちなみに、相見積をとった他の業者さんは、
ドーマがあるから無理ですねぇー といった感じで、
アッサリと断ってきました。


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災難は突然に

会社から自宅近くまで帰ってくると、パトカーやらレッカー車やら、
何やら物々しい雰囲気 
大通りから自宅前の通りに入ると、タクシーが民家の植え込みに突っ込んで、
レッカーに引っ張られていくところでした(*_*)

タクシーの右後部座席のドアには大きな穴。

IMG_0878_20120605234823.jpg

一体どうやったらここに穴が開くんだろう?
だって、現場は一方通行同士の十字路。

IMG_0879.jpg

写真左下から右上、もしくは右下から左上方向への一方通行。
右後方をぶつけるとしたら、右上から左上に右折?
いえ、そんなはずはありません。
だって、それは逆走になっちゃうので。
恐らく、相当なスピードで交差点に進入したんでしょうね。

よく顔を合わせる、民家のおばちゃん、とんだ災難です。
タクシー会社には誠意をもって対応していただきたいものです。

菊池直子逮捕のニュースが世間を賑わせています。
残るオウムの手配犯は高橋克也のみですが、潜伏先のマンションから逃亡を始めたようです
潜伏先として使っていたマンションの一室は、この宙ぶらりんの状態、
これまた大家さんは災難です。
そうそう起こることではありませんが、入居時の審査の重要性を改めて感じさせられました。


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マンションの管理再開

GWが明けて休みボケも解消し始めたある日、
当方が厚木に所有している、区分所有マンションの管理に関してということで、
留守電が入っていました。

このマンション、購入当初こそ管理会社が管理を請け負っておりましたが、
その後、管理費や修繕積立金の引き落としに関して電話をしたら、
「お客様のお掛けになった電話番号は、現在使われておりません…」とのアナウンス。

どうなっているんだ??とは思いつつも、どうすることもできず、
納め先も分からないまま、管理費・修繕積立金を払うことができずに、
ここまで、2年半近くになります

で、留守電を聞いて折り返してみると、そのマンションの一室を所有するという男性でした。
マンション管理士の資格を持っておられるとのことで、
今後組織を立ち上げて、管理を先導してくださるとのことでした。
何とも有り難いお話です。

この電話に先んじて、集会を開いて管理費等の納付状況を調べたところ、
私と同様に、支払う意思は有っても、支払先が不明で支払えないオーナーが殆どとのこと。
もし、このままの状況が続いていたとしたら、建物の老朽化にどう対応すれば良かったのでしょう?

何はともあれ、幸いにもこれで管理体制が整い、
修繕積立も修繕計画も組織で行われるようになります。
とりあえずは一安心です。

ためてしまった管理費・修繕積立金の合計が、約2年半で99000円。
比較的安めの設定だったので、助かりましたが、
修繕費用が足りなければ、結局分担して出し合わなければならないので、
喜んでもいられません。

この機会に、厚木に所有する区分マンションを簡単にご紹介します。

約18㎡のワンルーム、本厚木から徒歩8分
価格は350万円(仲介手数料なし)、諸費用含めて370万円程
賃料44000円
利回り13.5%(ネット)

といった具合です。

相場より少々高めだと思いますが、2回更新していただいて、
購入してから同じ入居者様(女性)に住んでいただいています。
少々訳ありのご様子の方なので、長く住んでいただけるかなぁ
と思っています。

自主管理なので、入居者様には気軽に色々なことを相談していただけるよう、
年賀状には、「お困りの際は、お気軽にご相談ください」と一筆加えるようにしています。
いまでは、万一入金が遅れるようなときは、予め電話で連絡をいただけるほどになり、
マメに連絡を取ってきて良かったなぁ、と感じます。


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ミッドタウンへお散歩

特に予定のない一日だったので、東京ミッドタウンに家具を見に行くことに。
その前に、ミッドタウン近くにあるアイスクリーム屋さんで腹ごしらえ

IMG_0873.jpg

予報が外れていい天気
気持ちのいい一日でした。

2月に新しいお家に引っ越し予定なので、新しいうちをイメージしながら、
お店の中をブラブラ

オークのダイニングテーブル、いいね!と思って値段を見ると27万円
結構イイ値段するなぁー

IMG_0874.jpg

お値段以上のものが手に入るニトリなら、
5万円も出せば大抵のものが買えてしまうのに。

ユックリ休日を満喫できたし、明日からまた1週間頑張ろっ


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太陽光発電設置の屋根、いや壁

太陽光パネル設置業者からの電話で、致命的な問題に気が付いた。
私のアパートの屋根にはドーマ(飾り窓のようなもの)が付いているのです。

飾り窓といっても、下着姿のお姉さんが入っているわけではありません
(アムステルダムの飾り窓はこんな感じです)
本当にタダの飾りなんですよ。

電話口で担当の女性が、

ドーマがあるので、屋根の面積いっぱいパネルを乗せることは、難しいですねー♪
これは言葉どおり難しいととらず、無理と解釈してください!と遠まわしに言っているようなものだった。
2kW用のパネルくらいしか乗りませんかねぇ♪
2kW用だと設置しても売電で得られる利益が少なく、投資効果が薄くなってしまいますが、
どうしましょう?

電話中、終始楽しそう♪
こちらのショックはつゆ知らず。

こうなると、飾り窓は単なる邪魔者。
取り外すこともできず、これは太陽光発電は見送りかなぁ。
それとも、代わりに母が所有するアパートに設置を検討して見ようか。

太陽光パネルの設置は見送るとしても、
まぁ、2kW用でも見積もりを出してくれるようなら、値段だけでも聞いてみるか、
といった感じで、いきなり暗礁に乗り上げてしまいました。

ドーマが付いている物件は選ばない!
少なくとも、次にアパートを購入する際の教訓にはなったので、ここに書き留めておくことにします。

あーぁ、残念、気持ちは盛り上がってただけに。


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