プチリッチを目指す、外資系大家の不動産投資

悪戦苦闘しながら新米アパート大家として不動産投資を楽しむ外資系半導体メーカー技術者の毎日を綴っています。夢は早期リタイアかな?

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プロフィール

ウッチー

Author:ウッチー
東京都在住

外資系半導体関連会社でエンジニアをしながら、不動産投資を楽しんでおります。
これまで都内とその周辺で区分所有物件に投資していましたが、このたび、初めてアパート一棟買いをしたのを機に、ブログを開設しました。

アパート大家はまだ始めたばかりで、日々試行錯誤の経営です。

石原博光氏の著書「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」を読んで、区分からアパートへ転向することに。アパート経営に必要な知識は、ほぼこの本から学びました。

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太陽光発での見積依頼完了

昼休みに太陽光発電(共用連携タイプ)の見積依頼を、
価格ドットコムの太陽光発電比較でお願いしてみました。

発電量と売電収入を調べてみると、
1kW用のパネルで、年間約1200kW程度の発電を期待できるよるようです。
電力の買い取り価格は平成24年の買い取り価格は42円/kWですので、
年間50400円の売電収入が期待できます。
仮に5kWのパネルを設置したとすると、年間収入の期待値は25.2万円となり、
20%の利回りを得るとすると、設置費用を126万円以内に抑える必要があるのか~
と、考えてみると、それはチョット難しいかな。

一方、DMM.comソーラーの販売プランの見積もお願いしてみました。
業界最安値28万円/kWからを唱っていますが「から」が曲者なんですよね。
ホントに28万円ってあり得るの?

DMM.comソーラーのサイトに掲載されている設置例を見ると、

 1.パネル代金+設置費用165万円
 2.自治体からの補助金17万円

実質負担額は148万円とのことで、これなら利回り20%達成も無理ではないんですが、
ホントにそんなに安いの?と、まだ半信半疑です。
なのでDMM.comソーラーからの連絡を楽しみに待ってます。

太陽光発電に関連してもう一つ、Yahooニュースからの引用です。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120529-00000003-fsi-bus_all

共用部に太陽光発電設備を設置して、それを入居者に還元するという試みを取り入れたマンション。
入居者の電気料金が10%程度安くなるほか、管理組合の財政も潤い、まさに一石二鳥で素晴らしい


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ソーラー発電ってどうなの?

自動販売機の設置の時は、良いお返事がもらえませんでした。
設置の際の調査では、通行量以外にも、
アパートの入居率も見るのか?
当時は自分のアパートも含めて、周りの同シリーズのアパートの入居率、
全体で3割程度か☆〜(ゝ。∂)
それじゃぁ~、自動販売機の設置に消極的にもなりますね。

それなら他にアパートの敷地を有効活用できないか?
本業中、ぼ~っと、そんなことを考えていたのですが、
最近話題のソーラー発電は?
初期投資費用がそれなりに掛かりますが、国や自治体からの補助金が出るし。

一般家庭向けよりも、アパートへの設置は投資効率が良いとのこと。
屋根に広い設置スペースが取りやすく、
より多く発電できるのがその理由。

うちのアパートの場合は、毎月5-6kWの発電で、
2-3万円分の売電が期待できるでしょうか。
一部屋分の家賃に相当するので、検討する価値はあるかと☝

初期投資8万円の負担で設置できるという触れ込みの、
DMMソーラーも要調査ということで、
各社からお話を聞いて見ます。

私のアパートでは、国と県、桐生市から
約25万円の補助金(3kWの場合)を受け取れるようです。


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自宅マンション視察

週末は絶好の日和で、近郊をウロチョロしてきました。
まず、来年1月竣工予定の建設中の自宅マンションへ。
来年2月に引越し予定ですが、工事の進捗はどんな感じかなぁ・・・
もう上へ上へと伸びてきているハズ
5階まで躯体が完成しており、来週は6階の躯体工事と7階の立上げだそうです。
結構なペースで進んでいるようですが、竣工まであと8か月。
2ヶ月前倒しで完成させてくれれば、住宅ローン減税の恩恵をもっと受けられるのにな~

そんなことを思いながら、工事現場を後にしました。

IMG_0869.jpg

現場はまだシートに覆われてて、中の様子をうかがうこともできず残念。。。

マンション建設現場をチェックした後、次の目的地は六本木のアイスクリーム屋さん
道すがら、妻の友人Sさん宅をアポナシで訪問。
まもなく鯛の尾頭付きが届くとのことで、チャッカリご相伴に預かることに。

Sさんもマンション購入を考えていて、先日祐天寺のマンションを見てきたとのこと。
場所は良いけど、周囲を高い建物に囲まれていて、「うーん」って感じだそうです。
立地を考えると単価は安めの設定、58平米で4990万円だそうです。
いくら安くても、気に入らないものを買うのもねぇ~
てな具合で、マンション談義や世間話をしながら、料理が完成!
お酒の準備も万全!

ビールに始まり、ワイン→日本酒→ライム酒と、フルコースをいただいて、
かなりいい気分で帰ってきたようなw 帰りの記憶はあやふやなんですが。
Sさん、どうもご馳走様でした!


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桐生アパートの出口はどうか?

不動産投資をする際には出口戦略も大切になってきます。
仮に、家賃収入といったインカムゲインを得られなくても、
土地や建物の取得価格が評価額より著しく低かったり、
新駅や新線の整備といった要因で、物件の価値が取得当時より高まる可能性もあります。
その場合は、仮に家賃収入といったインカムゲインを得られなくても、
キャピタルゲインで利益を確定することができます。
バブルの時代では、そういった取引が横行して、
いざバブルがはじけて、大変な目にあっている人が沢山いました。

「そんなこと知ってるぜー!」っていう人もおおいでしょうが、
新駅の新設といった外的要因による場合は、
どの程度価値が上がるか、本当に価値が上がるのか、正確なことは分かりませ。
私にはそんなことを見積もることも、先見の明もありませんので、
物件を極力低い価格で購入することに主眼を置くようにしています。

離婚して、2002年に練馬区に購入した戸建てを、6年前2006年に売却しました。
いきなりカミングアウトしてしまいましたが、
幸運にも、この物件5980万円で売りに出したところ、大盛況(゜.゜)
なるべく早く売りたかったのはあったのですが、6000万円を切る値段で様子を見てみましょう・・・
とのことで出したら、予想外の展開です。
ちなみに買値は6200万円です。

広告を出した翌日に内覧の予約が3組
結局、最初に内覧にいらした若夫婦にご購入いただきました。
結果的には、買値程度でも十分売れたなぁ・・・という感触でした。
でも、ここはポジティブシンキングで、200万円で4年(元嫁と2で割ると100万円で4年)
住めたのは良かったんだ!と考えてます。

物件の高値を維持できた理由ですが、それはズバリ副都心線の開業です。
小竹向原徒歩10分少々の立地で、地価が上がっていました。
また、時代の流れ、つまり当時はミニバブルで、
戦後最長の景気拡大期の最中でしたので。幸運でした。

話は元に戻りますが、新線の開業は、場合によってはかなりのインパクトがありますが、
その恩恵の大きさを予め見積もることは、少なくとも私にはできないと思い、
物件の購入価格で勝負することにしてます。

この桐生の物件は敷地面積約180㎡です。
路線価を調べてみると3.1万円/㎡。
3.1に180を掛けてみると・・・558万円!
当初の売り出し価格は580万円なので、ほぼ土地の値段と一緒です。
この事実が、私が気の物件の購入に動き出す原動力でした

桐生アパートの利回りに書きましたが、修繕も含めて物件の購入費用は639万円です。
そのうち、558万円87%が土地の価格です。
また、利回りは15%程度見込めそうです。
この数字は「お宝不動産」に匹敵するんじゃないか!と
物件を見つけた時は興奮したものですねぇ。

実は、沢孝史氏の著書「「お宝不動産」で金持ちになる!-サラリーマンでもできる不動産投資入門




を参考に、私なりにお宝不動産の定義をしています。
土地の価格が物件価格の75%以上・ネット利回りが15%以上という条件です。
桐生のアパートはこの条件を満たしてくれる可能性が高かったんですね。

土地の値段はそう大きく上下する可能性が少ないので、
売却時も同等の評価が期待できる。
ネットで15%の利回りが確保できれば、7年もすれば購入価格をペイでき、
結果、出口は黒字で迎えられる可能性が極めて高いというのが、その理由です。

区分を含めてまだ出口を経験した物件は有りませんが、
出口で確実に勝つためには、購入価格はやはり大きなウェイトを占めるもので、
日頃から安価で良い物件を見分けられる目を養うことは重要ですねー。

私は自己資金が不足しているので、次の物件を物色することはしばらくなさそうですが、
情報には日々目を通していこうと思ってます。


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桐生アパートの利回り

3月から家賃をいただき始めた、この桐生のアパート、
その後満室になり、5月から入金が確認できるようになりました
つまり、仲介業者さんに立て替えてもらっていた、

1.無料キャンペーンをした入居者側の仲介手数料
2.貸す側の仲介手数料
3.その他修繕費用等

の家賃での相殺が終わりました
給与以外に毎月の入金が発生するのは、やはり嬉しいものです。
桐生のアパートに関しては、8.2万円のキャッシュフローが生まれます。

ここで、利回りを計算して見ます。

1.物件価格525万円
2.諸経費(登記・仲介手数料・取得税)40万円
3.外装塗装59万円
4.給湯器など設備の交換43万円
5.内装原状回復費用7.5万円

5に関しては、入居付ごとに発生するので、
除外して考えることにします。
また、2-4に関しては、必要経費として控除を受けられるので、
ここでは、便宜上20%引いた値で計算します。

すると、概算の物件購入費用は、639万円になります。

一方収入の方ですが、
家賃・駐車場代から管理費、清掃費を差し引いて、
満室時月に8.2万円。
年間98.4万円、空室分を考慮して、
0.8と0.9の係数を掛けた値を、それぞれ計算してみると、
78.72万円・88.56万円になります。

すると、利回りはそれぞれ12.3%・15.4%
空室率10%以内だったら、想定(15%)を上回る利回りを得られる計算です。
給湯器などのトラブルがあって、ヒヤヒヤしましたが(汗)
最初に購入したアパートとしては、まずまずの利益を生んでくれそうです。

次は、このアパートの出口戦略に付いても少々考察して見ようと思います。


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東京スカイツリーに行ってきました

昨日は東京スカイツリーに行ってきました
元々はゴルフの予定でしたが、悪天候のため中止になり、折角なのでそのまま会社は休んでしまいました

せっかく休みを取ったけど、さ~てどこ行こう??
雨降ってるし、テルマエロマエ観に行こうかぁ?
映画館は空いているだろうけど、いまいち平日休んでいくお得感が薄いんだよねぇ・・・
テルマエロマエって?っていう方は、↓ご参照を。



じゃぁ、やっぱ、今日開業のスカイツリー行っとくー?ということで、
半ドンで仕事を切り上げてきた妻と、スカイツリーへ行くことに。
ミーハーと言われようがイイんです!

押し上げに着くと、すでにかなりの活気があるではないですか!
案内表示を見るまでもなく、入口はコッチっていうのが、人が向かう方向で分かります。

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さすがにインフォメーション近辺は混んでましたが、全体的には思ったよりすいてるねぇ・・・
って感じでした。

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開業初日とあって、メディアの目を気にしてか、
どのお店もかわいいモデルさんを使ってのPRにしのぎを削っていました。

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生憎のドシャ降りでしたが、運よくこの瞬間はテッペンまで見渡せました

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5階には資料館なんかもあって、結構面白かったです。
ここは、全国のお酒や醤油、お酢などを展示してあるブース。

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江戸時代の日本橋近辺の様子を復元した模型なんかも。

2時ごろスカイツリーに到着したときは、学生がいなかったせいか、
4時を過ぎると女子高生や仕事帰りの社会人がジワジワと増加
お土産に、ムサシ(634)セールの干物3点セット(しまホッケ・鯵・キンメ)を魚力さんで買って
退散しました。
食料品売り場では目玉商品目白押し、試食も大盤振る舞いで、
缶ビールを片手に場内を回ればツマミには事欠かなかったでしょねぇ(笑)

この東京スカイツリー、世界一の高さもさることながら、
商業施設としての集客力の高さ・莫大な雇用の創出も目を見張るものがあります。
昨日は期間限定のアルバイトも多かったかもしれませんが、スタッフや店員だけで数千人はいたことでしょう。
ニュースによると、昨日の人出は22万人とのこと、チョットしたお祭り以上の人出です。

先日オープンした東急のヒカリエに対して、東武鉄道としてはこの東京スカイツリーで勝負ですね。
お互いに切磋琢磨して、魅力的な街を作っていってもらいたいものです。


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入居率とその要因の検証4

最初の目標だった満室経営を達成したので、
現時点での反省会をしてみたいと思います。

反省すべき点
1.競争力を考えると、群馬という立地ではで戸数分駐車場がある物件を選ぶべき。
2.1Kではターゲットが単身者に限られてしまうので、単身者・既婚者ともにターゲットにできる、2DKが最適か。
3.桐生市周辺ではバストイレ別の物件が圧倒的支持を受けるとのこと。
  地方ではやはりバストイレ別の物件の方が、競争力がある。
4.3万円を切る家賃設定の物件は、修繕費用の占める割合が高くなり、投資効率が落ちる。
5.全オーナー所有時に長期間空室だった部屋のチェックを念入りにするべきだった。
  長期間使用しないことにより、インターホン・換気扇・給湯器に不具合をきたしている場合があるため。
  本物件の場合、インターホン2室、浴室換気扇2室、給湯器に至っては3室で交換という、散々な目にあってしまいました。
  高い勉強をしましたが、物件の購入費用を抑えられているので、助かりました。

次に、良かった点を何点か。
1.私の武器でもある行動力と決断力でしょうか。
  物件の内覧の際、直感的にこれは!と思い、一番に内覧をさせていたできました。
  希望の値段を伝え、現地で買い付けも入れてしまいました。
  この値段なら、収益があがるという計算をしていったので、迷うことはありませんでした。
2.思いついたことをすべて実行に移してきたことも、そのうちのいくつかは功を奏しているのかと。
  入居率とその要因の検証2でお話しした、自動販売機の設置は話がうまく進みませんでしたが、
  その他、家賃設定の変更や不動産屋さんへのインセンティブなど、
  入居者を早く決めるには、良い方法だっと思います。
3.クレームへの対応
  お客様からいただいた不具合にはすぐ対応するようにしてきました。
  入居付には関係はないですが、今後長期間入居していただくためには必要かと思います。
  1人のお客様からメールをいただき、ご満足頂いているようでとても嬉しかったです。
 
以上、思いつく反省点・良かった点を挙げてみました。
今後の経営にこれらをフィードバックしていけるように、頑張らないと。


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入居率とその要因の検証3

気付けば、残り1室が埋まらないまま3月も下旬、
お客さんからの反応を聞くために不動産屋さんに連絡を入れてみました。
すると、「繁忙期はもう終わって、落ち着いてきちゃいましたぁ~」あっけらかんと言われてしまい、
長期戦も覚悟しないと(汗)と、正直思い始めていました。

他にできること・・・他の大家さんサイトや本に載っている空室対策を、もう一度見直してみると、
「くねくねミラー」(正規品商品名:KRABB)なるものが巷の大家さん達から大絶賛とのこと!
工藤一善氏の著書
勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方を読んで、その話題性を知りました。
自らアパートを経営し、高収益を上げておられる著者が、
普段、大家さんから工事を受注する業者さん視点でアドバイス与えてくれる良書です。



これだ!さっそく募集中の部屋に付けてみよう!

くねくねミラーとは大家さん達に話題のイケアで販売されているグッズ。
破損の危険があるので、イケアでは配送には応じてくれないので、
車で買い物に行くのが良いかと思います。

地方から遠く離れたイケアで調達しなければ手に入らないことと、
全国的に見たイケアの希少性も手伝って、入居者には受けが良いのかと思います。

それ以上に、何といってもこのくねくねミラー、コストパフォーマンスが最高です!
999円という低価格で買えてしまいますが、見た目は数千円はするような見栄えに仕上がるのが素晴らしい!
じゃぁ、今週末くねくねミラーを付けに行くぞ~!と決めました。

その2日後、不動産屋さんから電話が・・・
当時不具合続き(インターホン・浴室換気扇・水道のタップ等の不具合が連続して報告されました)だったので、
今度は何?と思いながら電話に出てみると、またもや、あっけらかんと「102号室、申込が入りました!」
とのことで、肩透かしにあったような感覚。

しかし、次の瞬間はまさに「ヤッター!」です。
最初に目標にしていた満室経営を達成できたのですから!
少なからずラッキーもあって、早い段階で満室を達成することができましたが、
それ以外に私の経営手法も寄与しているはず?と思っています。

募集を開始して約1ヶ月半、引き渡しのトラブルもあり、気分的に落ち着かない毎日。
たった1ヶ月半ですが、暇さえあればアパート経営の事を考える毎日でした。
物件の取得から募集が終わるまで、大変ながらも楽しみながら、経営に関する勉強ができ、
経験値がレベル1つ分上がったような気がします。

次回は、自分が取った手段をリストアップし、
何が良くて何が悪かったのか、また何をすべきだったのか(やらざるべきだったのか)を検証してみようと思います。


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遅れましたがお祝いに

すっかりご無沙汰してしまっている義理の両親宅へお邪魔しました。
これまた大変遅くなりましたが、1週間遅れの母の日のお祝いに
皆で手巻きずしを巻いて食べてきました。
大勢で食卓を囲むと、やっぱりおいしい!

写真

妻の実家の周辺は高度成長期に開発された、農地と住宅街が混在するエリア。
お隣のお宅は諸事情により競売に掛けられてしまったそうです。
地方から上京してきた若夫婦が落札して、DIYで修復をしながら生活を始めたとのことです。

外壁はサイディングを施して、残るは玄関の施工のみのようでした。
見てみると、素人が施工したことは一目瞭で、ベニヤ板でつぎはぎして隙間だらけ。
費用を抑える目的で自分で工事を始めたとのことなので、何とも残念な感じの状況でした。
どうにもならなくなって、結局プロにお願いするなんてことにもなりかねません。

費用を抑えるために自分の手に負えないことにまで手を広げるべきではないと、
感じさせられる一件で、また勉強になりました。

話は変わりますが、妻の実家は東京西部某所です。
普段は中央線を使うのですが、今日から明日の朝にかけて、線路の架け替え工事があり、
帰りは少々遠回りをして西武線(新宿線)を使って帰ってきました。
メインの電車が仮に使えなくても、代替手段がある立地は強いですね!



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リスクを再考

物件の検証はお休みして、気になる物件について。

常々気になっている物件が何件かありますが、通勤の途中にあるあアパートの話です。
気になるといっても、この物件は残念ながら「こんな物件が欲しいな~」といった物件ではありません。
おそらく、収益をあげることがない、悲しい物件です。

半年ほど前、会社まで歩くルートを変更しました。
その途中に、火事に見舞われたアパートがあります。
火事の原因は分かりません。

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火元はベニヤ板で玄関を覆われた部屋だと思います。
2階の状況は分からないものの、両隣は角部屋になっていて、
窓から見える範囲では、全焼は免れているようにも見えます。
しかし、全部屋入居者は退去していま居者は退去していま居者は退去しています。
1部屋からの失火が、全室退去という事態を引き起こしうる!!
そんなことを考えながら、毎日物件の前を通っています。

これが、10室の物件だったら?15室の物件だったら?
部屋自体は使えるかもしれない、にもかかわらず被害はさらに大きくなります。
どうしてススだらけのままで残しとくんだろう?
と、不思議には思うのですが、オーナーは十分な保険を掛けていなかったのでしょうか?
近所の中学生でしょうか?現場で遊んでいる現場を見かけました。
こうなると、防犯上の問題や事故の可能性も心配です。

私は、物件価格が安かったこともあり、全焼の際1500万円程度まで保障される、
都民共済の火災共済を選択しました。
でも、これでいいのか?地震保険に加入しなくていいのか?
このアパートは、私にリスクに対策の見直しの機会を与えてくれているようにも思えます。
リスク対策を検討しなおすいい機会かもしれませんね。




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入居率とその要因の検証2

幸運にも、初めてのお客さんを募集開始早々に決めていただきましたが、
その後、1週間がたち2週間がたち、なかなか次の入居者様が決まりません。
せっかちな性格なので、仲介を依頼している不動産屋さんにも、週一回の状況確認は欠かしませんでした。
不動産屋さんからのフィードバックを受けて、自分なりに対策を考える毎日でした。

ふと思いついたのは、自動販売機の設置でした。
60坪近くある敷地で、建物が占めているのは15坪弱。
しかも、駐車スペースは一台分しか取れません。
レイアウトを考えたのですが、1台分が精いっぱい…
利用可能なスペースを少しでも有効に使えればと思い、思いつきました。

モンパレスビフォー

こんな感じで、俗にいう旗竿地で、残念ながら効率良く敷地を利用できないのです。

早速、何者かの代理店に連絡を取ったのですが、設置は見送りとのこと。
おそらく、私の物件を含め周りの物件の入居率が芳しくないこと、
大通りからは奥まったと土地なので、通行人が少ないことが理由なのかと思います。

次の一手は、初期費用の見直し。
賃料と共益費、昨日の投稿にも書きましたが、募集開始当初は賃料2.2万円・共益費0.1万円でした。
広告の見かけのインパクトで勝負できないかと思い、
賃料を1万円台の1.9万、代わりに共益費を0.4万円に変更しました。
お気づきだと思いますが、割合を変えただけで収益は変わりません。
この作戦が功を奏し、Suumoからのアクセスは倍増したそうです。
賃料の割合を減らすことで、ゼロにした仲介手数料の大家さん負担も減り、
この作戦は一石二鳥で大成功です。
見かけって、本当にインパクトが大事なんだと、勉強になりました!

ちなみに本物件は、スリーゼロの敷金・礼金・仲介手数料なしで始めたので、
まずは、すぐにでも満室にすることを焦点にした物件です。
区分所有の経験は有りますが、初めてのアパート経営。
繁忙期のうちに決めたかったので、スタートから全力で行くことにしました

今となっては作戦を小出しにしなかったのが、早期満室の達成につながったような気がします。
しんどかったですが、思いついたことは、すべて試したつもりですので。

その後料金設定を見直して間もなく3月中旬に、お陰さまで3件目のお客様に決めていただくことができました
残るは1部屋、この調子で頑張りますよ~
案の定、1階の一番奥の日当たりの良くない部屋が残ってしまい、
苦戦を強いられるのは必至ですが・・・

入居率とその要因の検証1

購入した桐生の物件、5月13日の記事でも書きましたが、
幸いにして満室にしていただきました。
ここで今日はその要因を検証してみたいと思います。

そのまえに、購入時の物件の概要をお伝えしときます。

1. 〇〇〇桐生というシリーズのうちの1棟で、バブル最盛期に分譲されました。
2. 同シリーズの5棟のうち、多くても4室中2室、多くの物件は1室のみの入居。
3. 駐車場は部屋数分備えている棟もあれば、私の物件のように1台分しかない棟も。
4. 募集している部屋の家賃を見ると、2.7-2.9万円の設定。
5. 競合物件は、2.4-2.5万円程度の家賃設定。

昨日の投稿にも書きましたが、引き渡しが契約通り履行されないゴタゴタがありましたが、
内装・外装の工事と、入居募集の開始を速やかに始められるようにすることを条件にしたので、
予定より早く2月下旬に工事も募集も始めることができました。
繁忙期に間に合った~ッ

お陰さまで、最初のお客さんは募集開始後数日で決めていただきましたが、
正直これは、たまたま運が良かっただけだと思います。

他の棟の家賃設定と入居状況、競合物件の家賃設定を考慮して、
検討の結果、2.3万円(賃料2.2・共益費0.1)の家賃でスタートしました。
こんなに安くしちゃって大丈夫かぁ??って感じですが、
2.3万円までやっていけるという目論見で物件を購入したのが強みでした。

かくして、募集を開始しましたが、次のお客さんがなかなか決まりません。
他に何かやるべきことは無いのだろうか?
当時は常に考えていたような気がします。

今夜はここまでということで、
次に投じた作戦については、また後日書かせていただきます。






大手銀行の債務不履行?

この度購入したアパートは任意売却の物件なのですが、
購入の際には、抵当権者(債権者)の数や抵当権者が差押えした物件の売却に応じるかなど、
多くの懸念事項があります。
私もそうした点は仲介業者さんに確認したのですが、今回の売買では勉強させられました。

債権者は、某大手都市銀行のUTUFJ銀行。
下手なことはしてこまいと思っていたのですが、ひともんちゃく、ふたもんちゃく。
1月下旬に内覧に行き、その場で買い付けを入れ、程なくして手付契約を済ませました。

当初、引き渡しは3月2日でした。
引き渡し予定日の2日ほど前に、MTUFJ銀行から実務を請け負っていた、大手ローン会社からTM銀行から、
必要な書類がTMUFJ銀行から届かないので決済を延期してほしいとの旨の連絡を受けました。
つまり、債務不履行です。
結果的に、3月19日に延期された引き渡しも履行されず、結局3月28日に正式に引き渡されました。

こういうケースは仲介業者の方も経験したことがないとのことでした。
ネットで調べても、ここまでずさんなケースはヒットせず
法的には債務不履行による契約解除、また損害賠償請求は可能なのですが、
ここで任意売却物件であることが問題になります。

悪の根源ははTMUFJ銀行です。
しかし、損害賠償の債務を負うのは、差押えを食らった売主なのですよね~
つまり、資力がないわけです。無い袖は振れませんよね~
私としては、結局我慢するしかないわけです。
引き渡しの時に嫌味の一言二言、言ってやりたかったのですが、
債権者はそれを察してか、引き渡しには現れませんでした。
こういうケース、かなり稀だと思いますが、今後物件を買い増す際には気を付けないと。

任意売却と聞くと面倒な感覚を受けますが、仲介業者さんに聞いたところ、
債権者が複数いる場合でも、もめることは少ないようです。
任意売却を受け入れないと、2番3番抵当権者は債権を回収できないというのが、その理由だとか。

楯野川

従姉夫妻にいただいた楯野川、釜焼きと一緒に今晩いただきました
サラッとしたした喉越し、さすが純米大吟醸!やっぱり魚とベストマッチ。



ビール以外では最近は焼酎に傾倒していたのですが、
焼き魚には日本酒がいいかもと、実感しました。

GWから不摂生が続いているので、ここらで生活戻さないとねぇ…
と思ってます。

不動産投資と本業のバランス

今日ふと、本業である会社員としての職業と、
副業、つまり不動産経営のありかたを考えてみた。

私の勤める会社の定年は65歳だ。
もともとが北欧の資本の会社なので、定年などの福祉は日本の先を行っているのだ。
60歳で辞めるか65歳の定年まで働くか、選択肢が広がるのは良いことだと私は思う。
日々の残業もそれほど多くなく、不動産投資をしながら勤めるには、実に居心地のいい会社なのです。

とはいっても、最近は日本企業でも定年引上げが議論されていますね。

だが、一向に給料が上がらない。
人事考課では好評価を得ているのに、今年は一律に昇給なし。
会社に対する不信感が募る。
また、会社の将来も見通せない。

一方、転職した場合、給料は上がっても、大家業に十分な時間が割けるのか?
妻と一緒に毎日食事を一緒にとれるのか?
エグゼクティブ転職なるものもあるが、そもそも給料が上がっていくのか?
懸念は尽きません。

ライフスタイルは人それぞれ、どちらにするかは最後は自分で決めるしかありませんね。

アパート外装塗装

さて、本ブログ立上げのきっかけともなったアパートを、
今日はご紹介しようと思います。
群馬県桐生市にあります。

任意売却ながら580万円、1K4室駐車場1室分を備えた築20年強の売りアパート。
これを525万円で購入しました。

土地面積約180㎡・建物面積約80㎡。
4室中1室しか入居していませんでしたが、
購入から2か月弱で、お陰さまで満室になりました

外装塗装も先日仕上がりましたので、ここで物件のビフォーアフターを。

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外観ビフォー

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外観アフター

この写真では分かり辛いですが、薄いブルーと白を基調としてます。
釘が抜けて剥がれてしまった板も直していただきました。

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ドアとメーターボックスビフォー

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ドアとメーターボックスアフター

色褪せたドアと錆が目立っていたメーターボックスの扉も、
こんなにキレイに!

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階段ビフォー

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階段アフター

階段は一目瞭然、あんなに黒く汚れていたのが、
こんなにピカピカ

工事を終えて…
外装塗装は見た目以外にも、建物を長持ちさせる効果があります。
費用は60万円ほど掛かり、比較的大きな出費にはなりましたが、
費用対効果の大きな投資だと思います。
色合いも自分のイメージした色に仕上がり、とても満足。

サンプルを見ても完成の色がイメージしづらいので、
業者さんに確認しないと、イメージと全然違う!!
なんてこ事にもなりかねないので、注意。



打ち上げランチ

妻が参加しているゴスペルグループの打ち上げにお呼ばれしました
打ち上げと聞いていたので、スッカリ飲みモードだったのですが、
到着してみると皆さんこれからランチとのことでした。

聞いていた話と違うぞー!とは思いましたが、
私も大人なので、皆がランチメニューを注文する中、ビールを注文しました。
結局、打ち上げということで、ビールやワイン片手に、賑やかなランチで楽しかったぁ~
新宿三丁目近くにある、小ぢんまりとしたワイン屋さん。

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ランチメニュー、チキンのメイン、おいしそー

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カワイイたたずまいです

奥の個室を用意していただきました。
スタッフが少ないようで、お料理のサーブに少々時間が掛かりましたが、
その代わりに、会話をユックリ楽しんでいただきたいという店主の配慮から、
ラストオーダーの催促もしないとのこと。
こういう気遣い、いいですよね。

ブログ開設してみました

先日引渡しが終わった桐生のアパートがようやく落ち着いてきたのを機に、
本日、ブログを開設しました。

不動産賃貸に限らず、美味しかった飲み屋や趣味のゴルフのことなど、
日々の出来事を綴っていこうと思っていますが、さて長続きするのかなぁ・・・と、
既に心配だなぁ~

続かなければやめれば良いだけの話か、気負わずに行きます。

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