プチリッチを目指す、外資系大家の不動産投資

悪戦苦闘しながら新米アパート大家として不動産投資を楽しむ外資系半導体メーカー技術者の毎日を綴っています。夢は早期リタイアかな?

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プロフィール

ウッチー

Author:ウッチー
東京都在住

外資系半導体関連会社でエンジニアをしながら、不動産投資を楽しんでおります。
これまで都内とその周辺で区分所有物件に投資していましたが、このたび、初めてアパート一棟買いをしたのを機に、ブログを開設しました。

アパート大家はまだ始めたばかりで、日々試行錯誤の経営です。

石原博光氏の著書「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」を読んで、区分からアパートへ転向することに。アパート経営に必要な知識は、ほぼこの本から学びました。

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3号区分管理のその後・・・

本厚木の3号区分の管理組合を立ち上げていただいた、
とても親切なMさんから封書が届きました。

内容の察しは付いてます。
いったいなんだと思います?

それでは、今日も応援のほど、よろしくお願いします↓

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前管理組合が機能していなかった為、本マンションの大部分のオーナーが
管理費・修繕積立金を納めることができてなかったことは、
マンションの管理再開にて書いたとおりです。

未納の管理費・修繕積立金の納付方法に付いてのヒアリングがあり、
幾つかの選択肢を提示され、私は・・・

 ① 全額一括にて納付

を選択しました。

ちなみに他の選択肢は、

 ② 数回に分けて、分割払い

 ③ 数十回に分けて、分割払い


がありましたが、私の性分としては、
いつまでも借りを作ったままなのは嫌でした、①を選択。

で、未納期間は↓のような感じです。

写真


細長くて、バイトの給与明細みたい(笑)


これでやっと借りが無くなったような気分で、
何だかスッキリ♪
(厳密にはまだ振り込んでないので払ってないんだった・・・)

高輪の4号区分も管理者が怪しげな人物・・・
マンション共用部の管理や、将来の修繕も心配なところ。

そこそこの利回りが取れる物件なので、収益力はありますが、
築21年のマンション、修繕のことを考えないわけにはいきません。

そこで、取りうる選択肢としては、

 ① 管理組合を立ち上げる → 自分が主導しないとならないので、それなりの労力が掛かる

 ② ローンが完済する3-4年後を目処に売却 → 現状自分的にはこの案に傾倒

 ③ 万が一妻がマンション管理士を取れたら、妻に管理を任せる → 大穴



てな具合です。

応援のほど、よろしくお願いします↓

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1号区分プロフィール(続き)

1号区分プロフィールの続きをご紹介します。

ということで、まずは、応援お願いします↓

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ユニットバスの継ぎ目をコーキングで補修し、
クリーニング、シャワーカーテン・マットレスの設置も終わり、
これで入居者迎え入れの準備も整い、あとは入居者が見つかるのを待つのみ。

家賃3.5万円2008年6月に募集を開始。
1ヶ月が経ち、2ヶ月が経ち… 入居者がなかなか決まりません

仲介業者さんにフリーレントや家賃の見直しを提案しても、
この業者さん、あまり乗り気じゃないんですよねぇ~ 何でだろう??

「家賃を下げると、それに見合った入居者なので、
入居後に色々トラブルを起こされても困りますから…」


というのが彼らの言い分。

多少のトラブルを解決するのがアンタらの仕事だろー!

とでも、言ってやろうと思いましたが、
ここでは、母もお世話になっているので、グビッと飲み込みました

さすがに、何か対策は無いものか?
周辺の相場を調べて見ると、競合物件は3万円台前半3.2万円程度でした。
それを理由に賃料設定の見直しを再度提案したところ、
仲介業者も納得したのか(当然です、だって周りはもっと安く貸してるんだもん!)、
賃料3万円・管理費2千円という設定に変更して募集することに

しかし、悪いことは続くもので、
家賃を見直してすぐに、リーマンショックがーー

出張も重なって1ヶ月は帰国できません。
もうイイや!
半分、いや、もう殆ど投げやりでした。

帰国後、世の中が不景気との事で、再度家賃を2.9万円(賃料2.8・管理費0.1)まで下げて募集を開始。
巷は不景気のドン底、それでも入居者が決まりません

年が明けて2009年。
2008年分確定申告は、収入ゼロでの申告でした(笑)

1ヶ月・2ヶ月・・・9ヶ月が経ち、自分がマンションを貸していることも半ば忘れかけてた頃、
「入居者が決まりました!○○大学の学生さんです!」

仲介業者からの連絡でした。

苦節1年4ヶ月、ホントに長かった!
まもなく家賃が振り込まれました。
人生で始めての不労所得、たかだか2.9万円・利回りネットで7%の落ちこぼれですが、感動です!

勤め先の給与以外の毎月の収入、イイもんですね。
1号区分は物件の見極めが甘かったことが反省点です。

でも、物件を見極めてお宝物件を手に入れられれば、収益を上げることは難しくないかも?
こんなに長く空室が続いたにもかかわらず、何とも楽天的な考え。

アホか! 

と、自分でも思いましたが、
ここでめげないのが私の長所でもあります

1号区分の反省点を生かして、なんとか収益を上げられるようになりました。
今後もう少し買い増ししたいな音符♪
と思ってます。

良かったら、最後にボチッとお願いします。

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1号区分プロフィール

高橋克也らしき男の身柄拘束!
と書かれていますが、それとは関係ないことを書きます。

4年前の6月、私が初めて購入した埼玉県某市の区分所有です。
この物件を、1号区分と名付けることにします。
先日ご紹介した本厚木の物件は3番目の区分所有なので、
3号区分ということになるのかな。

たまたまその日、実家に帰ったのが1号区分所有との縁、
そして、それが不動産投資への入り口でしたw

ある日実家に帰ると、両親がある区分所有の内覧に行くというので、
面白半分、一緒に見に行くことにしました。

第一印象としては、

「270万円のワンルーム、そんなに安くマンションって買えちゃうのね?」
といった感じでした。

仲介業者さんに話を聞いてみると、

「300万で出したが反応が芳しくなく、
先日10%ダウンして270万でだしたら、とたんに問合せが多く寄せられて・・・」

1.1988年築
2.ワンルームで17㎡、7階の角部屋南向き
3.眺望を遮る建物が無いので、最寄り駅方向を見渡すことができる
4.駅からは徒歩6分と記載されてますが、実際にはそんなには掛からない感じ(5分以内くらいかな)
  400メートルほどの商店街を抜けると、駅前ロータリーです
5.最寄り駅から、都内のターミナルまでは急行で40分少々


以上、物件のスペックです。

270万円、
車を買うような金額で不労所得が得られる!
一方、金持ち父さんの理論によると、
車は負債だが、賃貸用のマンションは資産。

申し上げておりませんでしたが、
あまりにも有名なロバート・キヨサキ氏の著書「金持ち父さん貧乏父さん」に、
私も大きな影響を受けた一人です。

「お金は使うためにある」と思っていた私にとって、
「お金に働いてもらうという」思想は衝撃的でした。

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こうして、不労所得を夢見つつ、
ついに不動産投資の世界に足を踏み入れてしまいました

ユニットバスの継ぎ目が腐食していたので、そこをコーキングで補修。
他に、錆びてスムーズに動かない蝶つがいなどに、
おなじみ、KURE 5-56 を吹き付けて、動きも滑らかに。



この、KURE 5-56、重宝するので、
私は所有する物件に出向くときには、いつも携帯しています。
ポストなど、ちょっとしたメンテナンスをしてくると、
もちも違ってきますので。

こんなペンタイプもあるようなので、
携帯するならこっちのほうが便利かもしれませんね。

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あとは、クリーニングとサービスでマットレスやシャワーカーテンを設置すれば、
募集の準備は万端!
なんて考えていました。

ところがこの1号区分、そんなに甘くはなかった!

続きは、後ほど・・・


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マンションの管理再開

GWが明けて休みボケも解消し始めたある日、
当方が厚木に所有している、区分所有マンションの管理に関してということで、
留守電が入っていました。

このマンション、購入当初こそ管理会社が管理を請け負っておりましたが、
その後、管理費や修繕積立金の引き落としに関して電話をしたら、
「お客様のお掛けになった電話番号は、現在使われておりません…」とのアナウンス。

どうなっているんだ??とは思いつつも、どうすることもできず、
納め先も分からないまま、管理費・修繕積立金を払うことができずに、
ここまで、2年半近くになります

で、留守電を聞いて折り返してみると、そのマンションの一室を所有するという男性でした。
マンション管理士の資格を持っておられるとのことで、
今後組織を立ち上げて、管理を先導してくださるとのことでした。
何とも有り難いお話です。

この電話に先んじて、集会を開いて管理費等の納付状況を調べたところ、
私と同様に、支払う意思は有っても、支払先が不明で支払えないオーナーが殆どとのこと。
もし、このままの状況が続いていたとしたら、建物の老朽化にどう対応すれば良かったのでしょう?

何はともあれ、幸いにもこれで管理体制が整い、
修繕積立も修繕計画も組織で行われるようになります。
とりあえずは一安心です。

ためてしまった管理費・修繕積立金の合計が、約2年半で99000円。
比較的安めの設定だったので、助かりましたが、
修繕費用が足りなければ、結局分担して出し合わなければならないので、
喜んでもいられません。

この機会に、厚木に所有する区分マンションを簡単にご紹介します。

約18㎡のワンルーム、本厚木から徒歩8分
価格は350万円(仲介手数料なし)、諸費用含めて370万円程
賃料44000円
利回り13.5%(ネット)

といった具合です。

相場より少々高めだと思いますが、2回更新していただいて、
購入してから同じ入居者様(女性)に住んでいただいています。
少々訳ありのご様子の方なので、長く住んでいただけるかなぁ
と思っています。

自主管理なので、入居者様には気軽に色々なことを相談していただけるよう、
年賀状には、「お困りの際は、お気軽にご相談ください」と一筆加えるようにしています。
いまでは、万一入金が遅れるようなときは、予め電話で連絡をいただけるほどになり、
マメに連絡を取ってきて良かったなぁ、と感じます。


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