プチリッチを目指す、外資系大家の不動産投資

悪戦苦闘しながら新米アパート大家として不動産投資を楽しむ外資系半導体メーカー技術者の毎日を綴っています。夢は早期リタイアかな?

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プロフィール

Author:ウッチー
東京都在住

外資系半導体関連会社でエンジニアをしながら、不動産投資を楽しんでおります。
これまで都内とその周辺で区分所有物件に投資していましたが、このたび、初めてアパート一棟買いをしたのを機に、ブログを開設しました。

アパート大家はまだ始めたばかりで、日々試行錯誤の経営です。

石原博光氏の著書「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」を読んで、区分からアパートへ転向することに。アパート経営に必要な知識は、ほぼこの本から学びました。

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桐生アパートの出口はどうか?

不動産投資をする際には出口戦略も大切になってきます。
仮に、家賃収入といったインカムゲインを得られなくても、
土地や建物の取得価格が評価額より著しく低かったり、
新駅や新線の整備といった要因で、物件の価値が取得当時より高まる可能性もあります。
その場合は、仮に家賃収入といったインカムゲインを得られなくても、
キャピタルゲインで利益を確定することができます。
バブルの時代では、そういった取引が横行して、
いざバブルがはじけて、大変な目にあっている人が沢山いました。

「そんなこと知ってるぜー!」っていう人もおおいでしょうが、
新駅の新設といった外的要因による場合は、
どの程度価値が上がるか、本当に価値が上がるのか、正確なことは分かりませ。
私にはそんなことを見積もることも、先見の明もありませんので、
物件を極力低い価格で購入することに主眼を置くようにしています。

離婚して、2002年に練馬区に購入した戸建てを、6年前2006年に売却しました。
いきなりカミングアウトしてしまいましたが、
幸運にも、この物件5980万円で売りに出したところ、大盛況(゜.゜)
なるべく早く売りたかったのはあったのですが、6000万円を切る値段で様子を見てみましょう・・・
とのことで出したら、予想外の展開です。
ちなみに買値は6200万円です。

広告を出した翌日に内覧の予約が3組
結局、最初に内覧にいらした若夫婦にご購入いただきました。
結果的には、買値程度でも十分売れたなぁ・・・という感触でした。
でも、ここはポジティブシンキングで、200万円で4年(元嫁と2で割ると100万円で4年)
住めたのは良かったんだ!と考えてます。

物件の高値を維持できた理由ですが、それはズバリ副都心線の開業です。
小竹向原徒歩10分少々の立地で、地価が上がっていました。
また、時代の流れ、つまり当時はミニバブルで、
戦後最長の景気拡大期の最中でしたので。幸運でした。

話は元に戻りますが、新線の開業は、場合によってはかなりのインパクトがありますが、
その恩恵の大きさを予め見積もることは、少なくとも私にはできないと思い、
物件の購入価格で勝負することにしてます。

この桐生の物件は敷地面積約180㎡です。
路線価を調べてみると3.1万円/㎡。
3.1に180を掛けてみると・・・558万円!
当初の売り出し価格は580万円なので、ほぼ土地の値段と一緒です。
この事実が、私が気の物件の購入に動き出す原動力でした

桐生アパートの利回りに書きましたが、修繕も含めて物件の購入費用は639万円です。
そのうち、558万円87%が土地の価格です。
また、利回りは15%程度見込めそうです。
この数字は「お宝不動産」に匹敵するんじゃないか!と
物件を見つけた時は興奮したものですねぇ。

実は、沢孝史氏の著書「「お宝不動産」で金持ちになる!-サラリーマンでもできる不動産投資入門




を参考に、私なりにお宝不動産の定義をしています。
土地の価格が物件価格の75%以上・ネット利回りが15%以上という条件です。
桐生のアパートはこの条件を満たしてくれる可能性が高かったんですね。

土地の値段はそう大きく上下する可能性が少ないので、
売却時も同等の評価が期待できる。
ネットで15%の利回りが確保できれば、7年もすれば購入価格をペイでき、
結果、出口は黒字で迎えられる可能性が極めて高いというのが、その理由です。

区分を含めてまだ出口を経験した物件は有りませんが、
出口で確実に勝つためには、購入価格はやはり大きなウェイトを占めるもので、
日頃から安価で良い物件を見分けられる目を養うことは重要ですねー。

私は自己資金が不足しているので、次の物件を物色することはしばらくなさそうですが、
情報には日々目を通していこうと思ってます。


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桐生アパートの利回り

3月から家賃をいただき始めた、この桐生のアパート、
その後満室になり、5月から入金が確認できるようになりました
つまり、仲介業者さんに立て替えてもらっていた、

1.無料キャンペーンをした入居者側の仲介手数料
2.貸す側の仲介手数料
3.その他修繕費用等

の家賃での相殺が終わりました
給与以外に毎月の入金が発生するのは、やはり嬉しいものです。
桐生のアパートに関しては、8.2万円のキャッシュフローが生まれます。

ここで、利回りを計算して見ます。

1.物件価格525万円
2.諸経費(登記・仲介手数料・取得税)40万円
3.外装塗装59万円
4.給湯器など設備の交換43万円
5.内装原状回復費用7.5万円

5に関しては、入居付ごとに発生するので、
除外して考えることにします。
また、2-4に関しては、必要経費として控除を受けられるので、
ここでは、便宜上20%引いた値で計算します。

すると、概算の物件購入費用は、639万円になります。

一方収入の方ですが、
家賃・駐車場代から管理費、清掃費を差し引いて、
満室時月に8.2万円。
年間98.4万円、空室分を考慮して、
0.8と0.9の係数を掛けた値を、それぞれ計算してみると、
78.72万円・88.56万円になります。

すると、利回りはそれぞれ12.3%・15.4%
空室率10%以内だったら、想定(15%)を上回る利回りを得られる計算です。
給湯器などのトラブルがあって、ヒヤヒヤしましたが(汗)
最初に購入したアパートとしては、まずまずの利益を生んでくれそうです。

次は、このアパートの出口戦略に付いても少々考察して見ようと思います。


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入居率とその要因の検証4

最初の目標だった満室経営を達成したので、
現時点での反省会をしてみたいと思います。

反省すべき点
1.競争力を考えると、群馬という立地ではで戸数分駐車場がある物件を選ぶべき。
2.1Kではターゲットが単身者に限られてしまうので、単身者・既婚者ともにターゲットにできる、2DKが最適か。
3.桐生市周辺ではバストイレ別の物件が圧倒的支持を受けるとのこと。
  地方ではやはりバストイレ別の物件の方が、競争力がある。
4.3万円を切る家賃設定の物件は、修繕費用の占める割合が高くなり、投資効率が落ちる。
5.全オーナー所有時に長期間空室だった部屋のチェックを念入りにするべきだった。
  長期間使用しないことにより、インターホン・換気扇・給湯器に不具合をきたしている場合があるため。
  本物件の場合、インターホン2室、浴室換気扇2室、給湯器に至っては3室で交換という、散々な目にあってしまいました。
  高い勉強をしましたが、物件の購入費用を抑えられているので、助かりました。

次に、良かった点を何点か。
1.私の武器でもある行動力と決断力でしょうか。
  物件の内覧の際、直感的にこれは!と思い、一番に内覧をさせていたできました。
  希望の値段を伝え、現地で買い付けも入れてしまいました。
  この値段なら、収益があがるという計算をしていったので、迷うことはありませんでした。
2.思いついたことをすべて実行に移してきたことも、そのうちのいくつかは功を奏しているのかと。
  入居率とその要因の検証2でお話しした、自動販売機の設置は話がうまく進みませんでしたが、
  その他、家賃設定の変更や不動産屋さんへのインセンティブなど、
  入居者を早く決めるには、良い方法だっと思います。
3.クレームへの対応
  お客様からいただいた不具合にはすぐ対応するようにしてきました。
  入居付には関係はないですが、今後長期間入居していただくためには必要かと思います。
  1人のお客様からメールをいただき、ご満足頂いているようでとても嬉しかったです。
 
以上、思いつく反省点・良かった点を挙げてみました。
今後の経営にこれらをフィードバックしていけるように、頑張らないと。


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入居率とその要因の検証3

気付けば、残り1室が埋まらないまま3月も下旬、
お客さんからの反応を聞くために不動産屋さんに連絡を入れてみました。
すると、「繁忙期はもう終わって、落ち着いてきちゃいましたぁ~」あっけらかんと言われてしまい、
長期戦も覚悟しないと(汗)と、正直思い始めていました。

他にできること・・・他の大家さんサイトや本に載っている空室対策を、もう一度見直してみると、
「くねくねミラー」(正規品商品名:KRABB)なるものが巷の大家さん達から大絶賛とのこと!
工藤一善氏の著書
勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方を読んで、その話題性を知りました。
自らアパートを経営し、高収益を上げておられる著者が、
普段、大家さんから工事を受注する業者さん視点でアドバイス与えてくれる良書です。



これだ!さっそく募集中の部屋に付けてみよう!

くねくねミラーとは大家さん達に話題のイケアで販売されているグッズ。
破損の危険があるので、イケアでは配送には応じてくれないので、
車で買い物に行くのが良いかと思います。

地方から遠く離れたイケアで調達しなければ手に入らないことと、
全国的に見たイケアの希少性も手伝って、入居者には受けが良いのかと思います。

それ以上に、何といってもこのくねくねミラー、コストパフォーマンスが最高です!
999円という低価格で買えてしまいますが、見た目は数千円はするような見栄えに仕上がるのが素晴らしい!
じゃぁ、今週末くねくねミラーを付けに行くぞ~!と決めました。

その2日後、不動産屋さんから電話が・・・
当時不具合続き(インターホン・浴室換気扇・水道のタップ等の不具合が連続して報告されました)だったので、
今度は何?と思いながら電話に出てみると、またもや、あっけらかんと「102号室、申込が入りました!」
とのことで、肩透かしにあったような感覚。

しかし、次の瞬間はまさに「ヤッター!」です。
最初に目標にしていた満室経営を達成できたのですから!
少なからずラッキーもあって、早い段階で満室を達成することができましたが、
それ以外に私の経営手法も寄与しているはず?と思っています。

募集を開始して約1ヶ月半、引き渡しのトラブルもあり、気分的に落ち着かない毎日。
たった1ヶ月半ですが、暇さえあればアパート経営の事を考える毎日でした。
物件の取得から募集が終わるまで、大変ながらも楽しみながら、経営に関する勉強ができ、
経験値がレベル1つ分上がったような気がします。

次回は、自分が取った手段をリストアップし、
何が良くて何が悪かったのか、また何をすべきだったのか(やらざるべきだったのか)を検証してみようと思います。


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入居率とその要因の検証2

幸運にも、初めてのお客さんを募集開始早々に決めていただきましたが、
その後、1週間がたち2週間がたち、なかなか次の入居者様が決まりません。
せっかちな性格なので、仲介を依頼している不動産屋さんにも、週一回の状況確認は欠かしませんでした。
不動産屋さんからのフィードバックを受けて、自分なりに対策を考える毎日でした。

ふと思いついたのは、自動販売機の設置でした。
60坪近くある敷地で、建物が占めているのは15坪弱。
しかも、駐車スペースは一台分しか取れません。
レイアウトを考えたのですが、1台分が精いっぱい…
利用可能なスペースを少しでも有効に使えればと思い、思いつきました。

モンパレスビフォー

こんな感じで、俗にいう旗竿地で、残念ながら効率良く敷地を利用できないのです。

早速、何者かの代理店に連絡を取ったのですが、設置は見送りとのこと。
おそらく、私の物件を含め周りの物件の入居率が芳しくないこと、
大通りからは奥まったと土地なので、通行人が少ないことが理由なのかと思います。

次の一手は、初期費用の見直し。
賃料と共益費、昨日の投稿にも書きましたが、募集開始当初は賃料2.2万円・共益費0.1万円でした。
広告の見かけのインパクトで勝負できないかと思い、
賃料を1万円台の1.9万、代わりに共益費を0.4万円に変更しました。
お気づきだと思いますが、割合を変えただけで収益は変わりません。
この作戦が功を奏し、Suumoからのアクセスは倍増したそうです。
賃料の割合を減らすことで、ゼロにした仲介手数料の大家さん負担も減り、
この作戦は一石二鳥で大成功です。
見かけって、本当にインパクトが大事なんだと、勉強になりました!

ちなみに本物件は、スリーゼロの敷金・礼金・仲介手数料なしで始めたので、
まずは、すぐにでも満室にすることを焦点にした物件です。
区分所有の経験は有りますが、初めてのアパート経営。
繁忙期のうちに決めたかったので、スタートから全力で行くことにしました

今となっては作戦を小出しにしなかったのが、早期満室の達成につながったような気がします。
しんどかったですが、思いついたことは、すべて試したつもりですので。

その後料金設定を見直して間もなく3月中旬に、お陰さまで3件目のお客様に決めていただくことができました
残るは1部屋、この調子で頑張りますよ~
案の定、1階の一番奥の日当たりの良くない部屋が残ってしまい、
苦戦を強いられるのは必至ですが・・・

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