プチリッチを目指す、外資系大家の不動産投資

悪戦苦闘しながら新米アパート大家として不動産投資を楽しむ外資系半導体メーカー技術者の毎日を綴っています。夢は早期リタイアかな?

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プロフィール

ウッチー

Author:ウッチー
東京都在住

外資系半導体関連会社でエンジニアをしながら、不動産投資を楽しんでおります。
これまで都内とその周辺で区分所有物件に投資していましたが、このたび、初めてアパート一棟買いをしたのを機に、ブログを開設しました。

アパート大家はまだ始めたばかりで、日々試行錯誤の経営です。

石原博光氏の著書「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」を読んで、区分からアパートへ転向することに。アパート経営に必要な知識は、ほぼこの本から学びました。

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暇をみて事務作業

時間に余裕があったので、銀行へ融資の打診に行った際に必要なアイテムを本日は作成してみました(^^)
窓野さんの技を盗ませていただきました。

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今回作成したのは以下の3点です。

1.本人のプロフィールや属性
 プロフィールと聞くと、私自身にとって一番身近なのは、
 転職の際に必要になる、履歴書・職務経歴書です。

 とりあえず、手元にある履歴書と職務経歴書をベースに、
 プロフィールを作成することにしました。

 こうしてみると、転職のお誘いがあればすぐにでも面接伺います♪
 的な感じで、応募に必要な書類を作成してありました。
 ワタクシ、セッカチな性格が幸いして、何事に対しても気付かないうちに、
 どうやら早めの準備をしてきたようです。

 履歴書と職務経歴書から要らない情報を削除して、
 代わりに、妻の職業・妻の年収・世帯年収を記入して出来上がりです。

2.物件別の1ヶ月・年間収支
 物件ごとの賃料・更新料、管理費・修繕積立金、管理会社に支払う管理料、地代、ローン返済額
 を表にまとめ、
 物件別にキャッシュフロー(1ヶ月・1年)がひと目で分かるようにしました。

 これで、結果はエクセルくんが計算してくれます。

3.物件の所在地や建物・土地面積、周辺路線価等の概要をまとめた資料
 これも、予め作成してあった、物件別のプロフィールが役立ちました。
 個人情報なので、住人の名前は載せませんでしたが、
 物件名、所在地、土地・建物面積、周辺路線価、賃貸借契約期間の情報に関しては、
 予め作成してあった資料が、ほぼ丸ごと使えました。


この3点セットさえ準備しておけば、良い物件が見つかったときに、
融資の相談をスムーズに進めることができるということです!
本日も窓野さんのブログ「銀行員を審査する」、参考にさせていただきました♪

これで、銀行へ持参する資料の準備はできました。

しかしながら、物件購入の予定がないんですねぇ・・・(-_-)zzz
これらを活用する日がいつ来るのか?

しかし、この世の中、いつ何が起こるかわかりません。
来たるべきチャンスに備えて、準備だけは整えておこうと思います

どうか良いご縁がありますように!!

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空室率(入居率)の検証

私が、不動産賃貸を始めてからの空室率入居率を確認して見ました。

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2008年に1号区分を購入するも、その後 暗黒の16ヶ月 ・・・

何とかその苦難を乗り越え、
2009年10月に始めての店子さんと巡り会うことができました。

ここまでは、一号区分プロフィールにてご紹介したとおり。

それにしても長かったなぁ・・・ あの16ヶ月・・・
↑の店子さんに出会えていなかったら、
今頃不動産賃貸からは、手を引いていたことでしょうねぇ~

そういった意味では、いまも続けて住んでいただいている、
1号区分の入居者さんには感謝です。

で、わたくしが所有している各物件の空室率入居率は、
こんな感じです↓

Picture1.png

赤い区間が空室(もしくは満室ではない)、満室を緑で表しています。
空白の白い区間は、当該物件を所有していない時期です。
例えば、2号区分は2009年11月に取得したということになります。

こうして、空室期間を検証してみると、2009年9月までは酷い状況ではあったものの、
それ以降は、なかなかイイジャン!

自分で自分を褒めてやりたい!まではいきませんが、
始めに苦しんだ空室期間に学んだことを活かし、それ以降はほぼ満室での経営を続けられています。

不動産賃貸を始めて依頼の空室率入居率が86.1%であるのに対し、
2009年9月までの暗黒期間以降では、95.8%に。

折を見て、今後も過去の失敗を検証しながら、
満室経営目指して頑張りま~す

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とうとうクビに

実家所有アパートのエアコン不具合の件、
催促したら、やっと連絡が来ました。

催促しないと、連絡よこさないんかい!

それにしても、のんびりした担当者です。
危機感ナッシングです。

電話のやり取りでは、以下の内容が明らかになりました。

 1.風向を変えるフラップが動かない
 2.エアコンの運転自体は問題ない
 3.リモコンの故障ではない(オン・オフの制御はリモコンで可能)
 4.本体に風向操作のスイッチが無いので、それ以上の問題の切り分けは不可能


電化製品の故障なので、メーカーにお願いしよう!
ということで、話はまとまりました。

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で、

管理会社を変更するか?の問題については、
もう少し様子を見ようと思います。

なぜなら、担当者はのんびりしているのですが、事務所の女性は実に機敏に対応してくれます。
むしろ、

「担当者を変えてください!」

と、お願いするべきかもしれませんね・・・

入居者対応については、これで一件落着かと思いきや、
メーカーの方に修理をお願いする旨、入居者さんに伝えていただくよう、
例の、頭のネジが何本か抜け落ちた担当者に伝えると、

なんだか、また訳の分からないことを、ブツブツブツブツ・・・

「私がそれをやるんですかぁ?」

などと、寝ボケたことを抜かしやがる。
仏の顔も3度までです。
(3度どころじゃありません、はい・・・)

ひとおもいに、解任してやりました。
こういう担当者じゃ、お客様にもご迷惑をおかけします。
もう少し機敏に、的を得た対応をしてくれる人をお願いしま~す!


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対応したくてもしてあげられないストレス

一昨日の記事でお話した、実家所有アパートのエアコン不具合の件。

「寝ぼけたこと言ってんなよ!ボケ!」

と、勇みだって担当者に電話をかけてみると、

「お客さまのお掛けになった番号は・・・」

そこで管理会社に電話して見ると、

「Kは明日までお休みを頂いておりまして、水曜に戻りますが」

とのことです。
セッカチな、いやスピード対応をモットーとする、私としては、
そんな悠長なことは言ってられません!

肩透かしを喰らった気分ですが、ここで気を取り直して。
代わりに対応していただける方を探してもらうことに。

しかしながら、結局101号室の入居者さんと連絡が取れないということで、
連絡が取れ次第、お電話します!とのこと。

電話をしたのは昨日なのですが、管理会社からはまだ連絡が来ません。
あまり入居者さんにしつこく電話するわけにもいかないでしょうが、
ちょっと遅すぎないかい?

あ~、こういうときセッカチは困ります。
なんだか、ソワソワしてしまって。

まぁ、不具合と入っても、エアコンが動かないわけではないので、
そう急を要するものでもないでしょうが、私としてはどんな些細なことにも即対応してあげたいので、
連絡も取れないとなると、ストレスなんですよね~、これが。

仕方が無いので、腹を据えて担当者の休み明けの明日まで待つつもりでいます。

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管理会社変更の検討機会か?

本日は、ある住宅メーカーのセミナー+見学会に行ってまいりました。

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お昼にはナント、あの今半のお弁当

IMG_0946.jpg

生涯食べたお弁当の中で、記憶にある限りもっともゴージャスなお弁当です。
たぶん、1食2000円はするのでは?

ご存知の方もいるかと思いますが、
10時からセミナー、午後からお宅訪問的な見学会。
小学生のころの遠足を思い出し、楽しかったです

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その、帰りしな、母親からアパートのチョットしたトラブルで電話が・・・

管理会社から連絡があり、
101号室のエアコンの調子がおかしいとのこと

どうしたの? と尋ねてみると、
「エアコンの運転は問題ないけど、風向のスウィングが動かないらしい・・・」
ということ。

動かないって、リモコンの電池がないんじゃなくて?
本体にあるボタンで試してみたか?

そういうことを管理会社に尋ねたのか?と聞いてみると、

管理会社の担当者曰く、
「私は詳しくないものでぇ…、確認しても分からないのでぇ…」
との回答だそうです!

自分が自分の事は一番よくわかってる!
分からないとわかってても、101号室の訪問ぐらいはしろよ!
と、カチーンときてしまいました!

なんせ、この担当者、私も1号区分を任せている人物で、
何しろ、体はデカいが、ドンくさい!
気は良いのですがねぇ・・・(いちよう、フォローしときます

なにしろ、この担当者、動きも鈍いし気も利かない
この母のアパートにしても、私が継ぐことになるので、
この管理会社との付き合い方を考えなければなりませんね。

母は、私が生まれるころから地元で大家をやっているので、
地域の付き合いを優先している面もありますが、私が経営を継いだ後はその限りではありません。
彼はそこまで見据えて仕事をしていないのでしょう。

付き合いも大事ですが、やるべきことをシッカリやらない業者と、
なぁなぁの仲良しグループとして付き合っていくつもりもありませんので悪しからず!

といった感じでしょうか。

明日はちょっと、担当者をシボッテみようと思ってます。

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