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プチリッチを目指す、外資系大家の不動産投資

悪戦苦闘しながら新米アパート大家として不動産投資を楽しむ外資系半導体メーカー技術者の毎日を綴っています。夢は早期リタイアかな?

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プロフィール

ウッチー

Author:ウッチー
東京都在住

外資系半導体関連会社でエンジニアをしながら、不動産投資を楽しんでおります。
これまで都内とその周辺で区分所有物件に投資していましたが、このたび、初めてアパート一棟買いをしたのを機に、ブログを開設しました。

アパート大家はまだ始めたばかりで、日々試行錯誤の経営です。

石原博光氏の著書「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」を読んで、区分からアパートへ転向することに。アパート経営に必要な知識は、ほぼこの本から学びました。

絶叫ババァ

他人の不幸は蜜の味・・・
トラブルや失敗例は読者にとっては面白い、いや勉強になるものです。

では、ここで、ひとつトラブルの経験をお伝えします。

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2011年3月の震災直後、出張でスウェーデンに3週間程滞在中のことです。
現地時間の明け方・・・ 電話が鳴るではないですか。
何だよぉ~、こんな時間に!
日本では昼前、実はさして不自然ではないのですが。

1号区分の管理会社さんからです。

入居者さんから

「玄関前で早朝大声で騒ぎ立てる女性がいて困っている」

との連絡を受けましたので、取り急ぎお知らせしとこうと思いまして。

これまで何度か嫌がらせをされてて、
今後も続くようなら、退去を考えているそうなんですが・・・

対応はスピード勝負!
スウェーデンから飛んで帰ってまいりました
IMG_0931.jpg

帰国後、詳しく状況を聞いてみると、

 1.嫌がらせの発生時間は決まって早朝
 2.面識の無い、ちょっとイカレタ人である
 3.覗き穴から覗いてみても、顔を確認できない


過去に友人が同様の被害に遭い、警察に相談したところ、
証拠が必要と言われたそうです。

友人の被害は、隣人の通称絶叫ババァが、マンションのベランダから絶叫を続けるというもので、
夜も眠れないので、友人宅に泊めてもらうこともあったようです。

ご主人が向かいの駐車場に張り込んで、絶叫ババァの奇行の一部始終を録画。
警察にビデオを提出したら、やっと対応してくれたということです。
民事不介入とはいえ、もう少し融通利かせろよ!と、個人的には思いますが、いかがなものでしょうねぇ・・・

精神分裂なのか?
そうだとしたら、やはり怖いですよねぇ・・・
ドアを、ドンドンと叩かれたりでもしたら、かなりの恐怖です。

そのことを思い出し、簡単に取り付けられるモニターを設置することを提案。
1万円少々の商品ですが、室内でドアの外の様子がカラーでハッキリと見られる優れもの。
外の様子が分かるだけでも、精神的にかなり安心できると思いまして。

検討したのは、↓このような商品でした。
ドアに引っ掛けるだけなので、大掛かりな工事も要りません!

管理会社さんが入居者さんにモニター設置の提案をしたところ、

翌月から研修で3ヶ月ほど留守にしますので、暫く様子を見てみます。

ということでした。

結局、その3ヶ月の間に嫌がらせは収まったようで、モニターの設置も必要なくなりました。
私の対応もご満足頂いたとの事で、更新していただくこともでき、ありがたい限りです。

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即決を迫られた時の対応

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週末に管理会社さんから連絡が入り、
蛇口からの水の滴り・・・の問題は、部品の交換のみで直るということ。

あ~、良かった~♪

と思う反面、

何だ!蛇口全とっかえって言ってたジャン!話が違うじゃん!
2ヶ月前の入居の際に、パッキンは交換したということですので、
他の部品がヘタってたのでしょうか。

何はともあれ、費用が抑えられたことは良かったです。
部品交換といった軽微な修理であれば、本来自分でやりたいところですが、
なんせ、自宅から遠いので、軽微な修理であっても、アウトソーシングするしかありません。。。

築古物件はこの手の軽微な修理が頻繁に必要になるということで、
買い増しの際は、自宅と物件の距離も判断材料に入れる必要がありそうです。

必殺大家人さんの昨日の記事にもありましたが、
業者に頼むと8000円掛かるところ、自分で直せば200円。
これは大きいですよね。

パッキンなどの部品も、いまは簡単に、
しかもこんなに安く、楽天・アマゾンなどのネットショッピングで手に入ります。
気になものは検索 →→→ です。




多くの物件を管理している自主大家さんは、物件の部品の型番を調べて、
ストックしとくのも一つの手ですね。

小さな部品はもちろんのことですが、換気扇や給湯器など大きなものも、
自分の物件のものの品番や型番を控えておくと、いざという時に役に立ちます。

これは、自らが大家でもある、リフォーム業者の工藤一善氏の著書、

「勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル
~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方」

を読んで学んだことです。

立て続けに給湯器が故障した際、1代目の故障の際、型番を控えておいたおかげで、
2台目以降の故障にはスムーズに対応することができ、
給湯器自体はもちろん、工事も取引業者に頼むことができて、
費用を抑えることに成功しました。



それにしても、必殺大家人さん、あらゆる種類のパッキンを常備しているなんて驚きです。

話は戻って、電話口で、仲介業者のYさん、

「いま、業者が現場にいるのですが、いかがしましょう?
 思っていたより簡単に直るので、その場で修理することもできるんですがぁ・・・」


と、管理会社は簡単に私の意見を求めてきますが、こちらにも事情があります。
蛇口の交換じゃ、いつも工事をお願いしている内装業者さんにお願いしよう!
と、既に内装業者さんには連絡済でした。

こっちの都合も考えてくれよ~ と思いはしたものの、入居者さんのご都合もあります。
伺ってみると、当日は都合が良くその日にお願いしたい・・・ ということでしたので、

「点検 → 即修理」

という形を取りました。

申し訳ないなぁ・・・と思いながら、取引のある業者さんに事情を説明したところ、
事情を理解していただけたので、一安心です♪

大家業をしていると、チョクチョクこういった即決を迫られる場面に遭遇します。
そんな時は、

「私が入居者だったらどうして欲しいか?」

を考えるよう心がけています。
目先の利益より、長く入居していただくことが、ゆくゆくは利益につながるような気がしません?

更新の際にお客さんからのフィードバックとして、継続か解約(転居)かの判断が下されるわけですが、
結果や如何に?

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蛇口からの水漏れ

本業でのミーティング中、久しぶりに桐生の1号アパートの管理会社から入電です
何事かと思い出てみると・・・

管理会社の若手社員のAさん、相変わらず能天気で憎めない口調で、
まずは、通り一辺倒の挨拶から

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で、本題ですが、201号室のBさんから連絡があり、
キッチンの蛇口から水漏れが!
とのことを連絡を受けました。

とのことです。

だけど、201号室は2か月前にご入居いただいた際、
パッキンを交換して、その際に蛇口の点検もしていただいたので、
パッキンのヘタリはない筈!
また、業者に点検もしてもらったので、異常があるとも考えづらい状況。。。(汗)

かと言って、管理業者専属の業者さんに、現場に確認に行ってもらうと、
蛇口に異常がなかったとしても、4-5千円の出張料金を取られてしまいます。
さて、ここで大家は考えます

2か月前の業者の点検で異常がなかったのに、今回点検をお願いするだけで4-5千円は高い!
業者も、前回の点検で異常がなかったことは把握しているので、
蛇口ごと交換することを提案しているようです。
Bさん曰はく、急を要するほどの状況でもないとのことで、

ならば、と思い、時間稼ぎで蛇口交換の見積もりを依頼している状況です。

そこで、先輩大家さんに伺いたいのですが、
パッキンのヘタリ以外で蛇口から水漏れの経験がありましたら、
原因とその際にとった対応をご教示いただけませんか?


アパートが遠隔地にあると、こういう時に困ります(・・?

何卒、よろしくお願いしますm(__)m

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経費を見える化

今週末は、一人寂しく?留守番なので、
この機会に、この間の家計の見直しに続き、
不動産賃貸業の半年分の収支をまとめてみました

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昨年11月に退去した、高輪の4号区分の入居が1月に決まり、
1月の家賃収入は少なめですが、年初の滑り出しは上々。

2月に桐生の1号アパートを購入するにあたり、
そこから経費がうなぎ上りに(-_-)
アッという間に、赤字に転落↓

図1
月別の収支の合計を纏めてみました

まぁ、外壁塗装や原状回復など、修繕費である程度かかることは想定内でしたが、
予期せぬ、給湯器のトリプルクラッシュ等で、
3月・4月は修繕費がかさみ、大幅赤字

1号アパートも満室になり、1号アパートにかかる経費も、
5月からようやく落ち着いてきましたw

図4
これは、月別の項目ごとの支出の割合

設備の故障等のトラブルがなければ、税金の支払いを除き、
管理委託費の43605円と利息のみということになります。
これからどこまで巻き返せるか・・・

単純計算(本当はそこそこ綿密に見積もっていますが)では、
黒字に転換することになりますが、お楽しみに~

図3


最後に、掛かっている経費を見える化するため、
支出項目ごとの円グラフにしてみました。

このように、修繕費が支出の半分以上を占めていますが、
当面は、大がかりな修繕の予定がないので、
来年以降の経費は7割程抑えられそうです。

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唯一の警察がらみの事件

私が大家業を始めてから、1度だけ警察が関与した事件があります。

ある日、電話を受けると、

(警察)「○○署ですが、◎◎マンションの××号室の家主さんですか?」

(ウッチー)「はい、そうですが。」

と答えると、

(警察)「実は、、◎◎マンションの××号室にお住まいの方が、
     ある事件に関与している可能性が高いので、ご協力をお願いします!」


と、警察からの協力要請…
うわぁ~、マズいんじゃないの?これ。。。
内心そう思ったものの、協力しないわけには行きません。

(警察)「××号室にお住まいの△△さんにお会いしたことはありますか?」

(ウッチー)「いいえ、残念ながらありません。」

物件を購入したときからお住まいの方なので、直接お会いしたことがありませんでした。

(警察)「では、写真をお見せしても、△△さんだと認識することはできないですねぇ…」

(ウッチー)「電話で話したことしかないので、顔は分かりません。」

(警察)「分かりました。
     まだ、捜査中ですので、警察から電話があったことは、
     ご本人には話さないよう、お願いします。」


うわぁ~、どんな事件なんだろう??
なんか、ドラマのワンシーンみたい!
警察って、本当にドラマみたいに捜査しているんだぁ~♪
私の頭の中で、想像が膨らみます♪

いや、ホントはそれどころではなく、
このまま逮捕されて、家賃を払ってもらえなくなったらどうしよう??
捕まらないまでも、夜逃げでもされて家賃を踏み倒されたらどうしよう?

不安は尽きませんでしたが、ある日入居者さんから連絡をいただき、

勤め先のお店とトラブルがあって…

とのことを話していただくことができました。

翌月の入金が少し遅れますが、絶対に入金します。
もう少し待っていただけませんか?

ご本人から連絡をいただけたということで、とりあえずこの時点で一安心でした。
との入居者さんからの申し出も、信じることにしました。

結局は、大事には至らなかったようで(逮捕されなくて良かったです)、
翌月、ちゃんと入金していただきました。

この方、責任感は強いようで、
入金が遅れるときは、事前にちゃんと連絡をくれます。
大家としては、とても助かります。

多少のトラブルはこれまでありましたが、
なんだかんだ、幸い、私は良い入居者さんたちに恵まれているようです。


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